核心區域供應短缺 2014亞洲物業投資外涌成趨勢

和訊房產訊息 1月22日，高力國際最新發表的《2014年亞洲房地產市場前瞻》報告指出，核心區的供應緊張及租金上漲將使寫字樓及零售租戶遷至核心區外價格較為實惠的地區。亞洲經濟增長速度加快，工業產值及零售業銷售額提升，預示2014年區內物業市場前景向好。

高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝表示：“亞洲市場的一個顯著特征是，投資者的對外資本投資很可能大幅增加。他們將力爭利用亞洲與歐美之間在物業周期上的巨大差異，獲取更高收益，享受分散投資的規則優勢。”

中國投資者將引領這趨勢。與去年相比，他們在海外物業資產上的投資將最少增加一倍。倫敦、紐約、芝加哥等門戶城市將成為最受青睞的投資地點。台灣機構投資者也積極參與，原因是台灣當局最近放寬了在這些地區的海外投資規定。此外，韓國亦將在國民購買海外地產方面實施更為寬鬆的政策。

中國主要城市物業投資市場概覽：

香港

香港亦會出現從核心地區向外移的趨勢，這不僅涉及搬遷至東九龍的寫字樓住戶，亦包括零售商繼續將注意力由一線街鋪轉移至二線地區。盧永輝解釋，隨著中國政府推行反浪費條例的政治改革，抑制中國遊客購買奢侈品，香港奢侈消費品零售市場的增長已見放緩。此外，香港一天游的旅客人數上升，消費模式隨之發生變化，傾向購買中價貨品與生活必需品（例如美容及個人護理產品），正好解釋投資者對於非傳統購物區鋪位的需求日益增加，因傳統購物區街鋪往往被國際品牌及奢侈品零售店搶占。

北京

華北區寫字樓物業市場向租戶方傾斜，租值下跌。若干個主要二線城市中，供過於求的市場狀況更為明顯，為大部分業主帶來巨大的出租壓力。相比之下，華北區內的商鋪物業市場活力猶存，北京（樓盤）市場租金上升而其他二線城市市場之租金在較小范圍內波動。考慮到2014年內幾近所有區內的寫字樓市場都將躍現大量的新增供應，預計空置率會攀升，盡管攀升的幅度於每個城市內的表現不一，各城市租金都將進一步下滑。然而，商鋪物業市場大量新增供應即將入市，同樣面臨挑戰。北京商鋪市場的空置率仍將在低位盤旋，租值上升。但二線城市的商鋪市場內，整體而言，市場租賃競爭越發激烈，空置率上升，租值降低的壓力更大。

上海

盡管全市國民生產總值增長放緩，2013年上海（樓盤）物業市場仍表現活躍，各個物業市場的需求較2012年均有所回升。得益於持續發展的電商，投資者不僅在寫字樓市場，在物流物業市場亦愈趨活躍。商鋪物業市場內，凈吸納量創近十年以來的新高，同期，普通住宅市場的銷售量和成交價亦達到了相仿的高度。

深圳

深圳（樓盤）高力國際代理部董事簡家宏表示，當前在建寫字樓陸續在2014年入市，預估高階寫字樓總體供應量將超過50萬平方米。深圳寫字樓市場將迎來了另一個供應高峰期，主要來自中心區的大量新增供應量，導致中心區域短期內的空置率沖至歷史高位。但由於新增供應的寫字樓物業大部分為企業總部，他們對於物業租金的敏感度相對較低。因此，預計福田中心區的租金將會穩定上升。

零售市場方面，2014年商鋪的供應量不斷涌現且集中於中心區，預計租金均價呈上升趨勢。簡家宏表示在投資市場方面，隨著前海深港合作區的開發，深圳寫字樓投資熱點逐漸由福田區向南山區開始轉移。截至至2013年12月4日，前海合作區內注冊企業共計2642家，注冊金額合計2,051億元人民幣。強大的需求對高階寫字樓市場形成了有力的支撐，逐步清晰的政策信號也為商業地產市場將帶來利好的訊號，展望2014年商業地產投資市場將迎來一定上升空間。

廣州

2014年廣州（樓盤）寫字樓及商鋪的供應量走高，租金面臨下調的壓力。廣州高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋解釋，寫字樓供應主要集中在珠江新城，零售物業分布則比較分散，多在核心商圈的周邊地區，如番禺萬博、白云新城心、蘿崗等區域。核心商圈地位不斷強化，預計租金將繼續穩步上升。而周邊由於人口密度及配套條件跟不上，其租金的走低將會成為拉低平均租金的主要因素。

[NT:PAGE=$] 《2014年亞洲房地產市場前瞻》報告：

寫字樓租金溫和增長

整體而言，亞洲寫字樓租賃市場將維持穩定，2014年整個亞洲的租金平均增長幅度維持在3%左右，但不同地區仍存在較大差異。預期雅加達與馬尼拉繼續成為熱點地區，這兩個城市去年的租金大幅上漲，2014年的增幅將估計約13%及9%。新加坡從周期性經濟放緩走向復甦，需求增加，租金有機會大幅上升12%。至於中國，不同地區的寫字樓市場表現參差。報告指出，區內表現最遜色的是香港和印度，前者的需求增長有限，后者則受經濟和政治問題拖累影響市場氣氛。

物流業推動工業物業租金上漲

預測在2014年，亞洲的物流項目將受惠於日益增長的物流吞吐量。由於更多中小型公司將物流業務外判予第三方物流營運商，預料工業及物流項目的租金平均約升3%。盡管馬尼拉今年工業及物流物業租金的升幅較以往溫和，約21%，但預期仍是亞洲區內增長最快的地區。新加坡是唯一工業租金可能錄得微跌的市場。

非核中心地區成零售商關注重點

亞洲區零售業銷售額預期平均增長約8%。隨著中國政府放寬一孩政策並促使農村人口遷移到城市，中國對亞洲龐大的零售市場及消費能力發揮主導作用。越南及哈薩克斯坦的零售業銷售額預計亦會大幅增長。

高力國際預測，由於零售商將目標落在非核心地區，2014年亞洲零售租金的平均增幅將為3%左右。預期廣州、香港及越南胡志明市的零售租金將下降，而河內及新加坡的零售租金則會保持穩定。在未來一年，亞洲其他重要零售物業市場的租金增長極有可能介乎少於1%至17%之間，分歧如此大是由於核心租金與非中心區域以及新供應地點之間的差異。

收益率持續增加

由於預期資金成本會增加，亞洲房地產的收益率料將繼續攀升。2014年，預計大多數亞洲城市的寫字樓收益率會進一步上升10至30點子。但上海、廣州及東京等城市的寫字樓投資收益會出現縮減，這是由於買家類型獨特及市場的經濟政策所致。

日圓疲弱，使國外投資者可把握機會吸納東京的優質寫字樓及工業物業，預計2014年東京寫字樓租金將與通脹同步微升，收益率或會縮減10-15點子。由於投資者一直難以在東京覓得優質物業，高力國際認為，投資者將紛紛在日本其他主要城市如大阪及名古屋等尋找機會。

印度近期頒布提高市場透明度的修訂政策及計劃建立房地產投資信托基金，預示物業市場將出現轉機。然而，預料在2014年第一季的大選前，不會有重大轉變。印度進一步穩定盧比的措施亦會增加地產投資者重回市場的信心。