二三線商業市場過剩成通病 蘇州限售政策或引效仿

和訊房產消息 1月底，蘇州（樓盤）出臺了針對商業地產的 調控政策，對分割型的商業地產項目進行限售，規定凍結商業項目30%的體量不得出售、抵押或者轉讓，被稱為蘇州史上最嚴厲的商業地產調控政策。而蘇州的商業地產出現過剩，售后包租現象嚴重等問題也是導致政府下定決心進行調控的主要原因，而全國范圍內二三線城市商業地產的問題也較為雷同，未來市場風險依舊存在。

蘇州市場供應過剩，促使政府提高監管標準

此次蘇州出臺針對商業地產的限售令規定，對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結(建筑面積在10萬平方米以下的，不得低於地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定)，凍結時間為三年，並且凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。同時，提高新建商業房地產項目貨幣資本監管標準，全面禁止“售后包租”。

蘇州政府針對商業地產采取如此嚴厲的調控，其主要是因為蘇州商業地產市場近年來逐漸出現過剩的狀況，市場供應大於求。根據cric數據顯示，2012、2013年蘇州商鋪供應量分別為96.4萬方和87.3萬方，供求比則達到1.84和1.26。

中心城區購物中心經營情況不理想，存在商鋪空置的現象，部分項目甚至無法正常開業。另一方面，商業項目“售后包租”過程中經常出現“付不出租金、開發商跑路”的現象，由此引發的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼，也是讓政府下定決心進行調控的重要原因。

調控迫使企業投資趨於謹慎，規範市場環境或促使其他城市效仿

從蘇州此次的政策造成的影響來看，只能說利弊參半。調控政策重心在於“30%的限售”和“禁止售后包租”方面，對於市場來說可能會成功戳破當前商業地產市場的泡沫，進一步規範商業市場運營，或成為一大利好。而從企業角度來看，“30%的限售”實則對開發商的影響其實不大，據了解蘇州市場分割型商鋪中50平米以下的小面積商鋪去化率能達到80%以上，剩下的多為150平米的大面積商鋪。而部分商鋪空置現象嚴重的情況下，30%的限售並不會明顯影響項目回報，甚至中小型開發商在運營不善的情況下，能在三年凍結期后可以將資產用來抵押，一定程度上降低開發風險。

而另一方面，政策關閉“售后包租”大門對於中小型企業的影響較大。據了解，盡管近兩年地方政府致力於引進萬達廣場、華潤五彩城等大型商業，但蘇州這樣的二三線城市其商業地產開發依然以本地中小企業為主，其資金實力不強，而售后包租則是很多中小企業資金回籠的主要方式，一旦受限將使得這些企業資金流受阻，增加項目開發和運營難度。此外，政策可能會使中小開發商對進入蘇州市場產生抗拒心理，進而造成土地流拍或者貶值等現象，對於城市商業地產發展將帶來不小的阻礙。

蘇州該政策出臺之后，沈陽、成都、杭州（樓盤）等同樣存在商業地產過剩的城市是否會跟進效仿成為關注焦點。眾所周知，近年來二三線城市中杭州、大連（樓盤）、廈門（樓盤）等城市成為大型開發商進行商業地產投資的熱點城市，加上本地開發商的廣泛駐扎，商業地產市場競爭愈演愈烈，部分城市商業地產過飽和的狀態也逐漸涌現。同時，二三線城市本地消化能力不足，進一步促使企業商業開發和運營的難度急劇增加，為企業未來運營帶來較大風險。而蘇州此次政策在保護了已進駐企業權益的同時，一定程度上也抑制了中小型企業的新增投資，對於控制市場供應水漲船高可以起到一定作用，而類似城市亦能大膽效仿。