市場流動性趨緊 房企短期“現金為王，跑量制勝”

和訊房產訊息 自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數以上的銀行首套房仍維持在基準利率的水平，放款情況依舊比較緊張。

據央行公布數據，2014年1月末，m2余額112.35萬億元，同比增長13.2%，分別比去年末和去年同期低0.2個和2.7個百分點，受2013年初貨幣總量擴張較快的影響，2014年初m2同比增速出現一定回落。由此可見，市場流動性趨緊成為銀行信貸緊縮背后的主要原因之一。由此我們可以判斷，在流動性趨緊的市場背景下，“用好增量，盤活存量”的市場特征愈加明顯。

從樓市的角度來講，由於銀行信貸緊縮、錢荒導致銀行“流動性”趨緊張，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長等已成為部分銀行“用好增量，盤活存量”的既定措施。

那么，在“流動性”趨緊的市場背景下，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率對於樓市來講有何影響？

從理論上講，銀行利率下跌，促使樓市銷售量增加，量增加導致房價上漲，反之，收窄首套房貸優惠、利率上浮上漲導致購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前銀行出現“錢荒”，也就是開發商的開發貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到政策層面對於首套自住購房的貸款優惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負擔。

如果“錢荒”持續超過6個月以上， 由於銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。

從時間的角度來看，自去年年底至今錢荒已持續3個月左右時間，由於信貸額度緊張、銀行的利率偏高，開發商在銷售回款上已經開始面臨比較大的壓力。從2014年1-2月份全國的大中城市市場成交表現來看，市場成交量已經出現了適當的回落。受此影響，大多數房企的銷售業績也出現了回落現象。盡管有一二線城市調控政策及春節傳統市場淡季的因素影響，但是，我們不能否認市場流動性趨緊等因素將會對於上半年的市場走勢及房企未來的現金流產生非常重要的影響。

從開發商定價角度來講，短期內價格上漲幅度不可能像去年下半年那樣火熱，受到市場流動性趨緊、年初市場成交量“普跌”及企業銷售業績指標的影響，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的“平價”規則將成為“小陽春”市場主流和趨勢，今年第一季度總體上來講會保持這樣的趨勢，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面沒有發生變化，在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、市場流動性重新釋放、通脹預期不斷加大的市場背景下，那么有可能就很難再出現“平價”的現象了，房價會走上持續上漲這樣的頻道。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總的來看，在一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊及市場“流動性”趨緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現大幅反彈的機會，開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年“小陽春”市場開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，根據政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發展機會。那么，也就是說，在2014年2-3月這個年初開始階段，樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。

因此，在上半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現金為王，跑量制勝”的規則應該為廣大開發商采納，上半年部分資產負債率較高的企業或2013年拿地過多、用力過猛的開發企業再在土地市場上瘋狂拿地有可能會面臨一定的市場風險。

但是，對於資金面相對寬裕的央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業來講，可能就受制於國內錢荒因素就較少，這些企業可能會面臨市場發展機會，也有可能會因此加劇土地市場優勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。