供需雙方熱度減退 新年一線樓市趨冷

2014年新年首月上旬，多數一二線城市房地產市場成交明顯轉冷，其中北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市成交量更是較上月大幅下降。對於這一現象的解讀，在我們看來一方面是由於開發商惜售，年初供應規模有所下降，另一方面則是由於當前信貸仍未放松，2013年年底的調控政策效果也開始逐步顯現，從需求角度來看購房者的觀望情緒出現上升。

一線城市成交規模大幅下滑，部分二線城市近郊仍有部分項目熱銷

就當前市場成交情況來看，cric數據顯示，在2014年1月前兩周，各能級城市成交規模均較上月同期有所下滑，其中一線城市跌幅最大，跌幅達到23.32%，三線城市其次，跌幅為15.23%，二線城市則相對穩定，跌幅控制在一成以內。而從同比來看，各線城市之間的差距則更為顯著，其中二線城市成交面積規模更是較去年同期上升了7%。就當前項目銷售情況來看亦是如此，在cric研究中心監測的重點企業中，2014年1月前兩周熱銷的項目也均處於二線城市，如合肥（樓盤）萬科森林公園、廈門（樓盤）招商海德公園近郊等項目均是開盤當日售罄。受益於相對一線較低的房價，以及更大的城市發展空間，對於人口導入需求強烈的部分二線城市而言，在當下其城市新區的部分項目仍存去化機會。

購房需求進入階段性低谷，開發商在供應面持謹慎態度

2014年年初這一波行情的轉冷，在我們看來主要是基於兩方面原因，其一，是由於年初銀行信貸仍未放開，以及政策調控效果的逐步顯現，使得消費者購買力有所不足。一方面受到存貸比的限制和貸款結構的影響，當下銀行貸款額度總體仍然趨緊，而當下大多數銀行要求年內均勻放貸，以免出現貸款總額“前松后緊”的現象，因此當下雖是年初，但房貸並也並沒有明顯放松。而另一方面，在年底企業加大營銷力度，項目快速去化之后，伴隨著年初市場熱度降溫，去年四季度以來的政策調控效果開始逐漸顯現，在二套房首付額度提升、加嚴外地購房者資格等政策的限制下，更是使得市場需求出現顯著下滑。cric數據顯示，在受到政策嚴格調控的北京、上海、深圳、杭州（樓盤）等市，在前兩周住宅交易量下跌均超過三成。

其二，則是開發商在短期需求不足的情況下，對於供應面持謹慎態度。雖然當下越來越多的品牌開發商開始重視春節前后的產品銷售，但就全行業來看仍占少數，傳統淡季的到來仍然對市場需求造成了顯著影響，而今年年初，在銀行貸款緊縮的影響下，這一需求不足現象則更為顯著，因此在年初銷售業績壓力不大之時，部分開發商出現惜售情緒也在意料之中。cric地產經理人指數顯示，2014年1季度房企在供應面的信心均有所下降，並且與成交變動相同，企業對於一線城市供應面的態度也最為謹慎，現下一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發商在一線城市供應面也自然更為謹慎。

分析師/ 楊晨青，馬千里