重陽投資王明聰：提防房地產市場結構性過熱

一線城市房地產市場即便沒有到達拐點，在如潮水般的搶購之下，勢必也會透支未來一兩年的需求。

一線城市樓市已近沸騰

這輪房地產價格快速上漲始於去年5月的深圳，之后蔓延至上海、北京等其他一線城市。根據國家統計局數據：2015年12月深圳新建商品住宅較去年同期上漲48%——2010年至今總計才漲了84%。進入今年1月，房價上漲速度進一步加快，深圳新房同比上漲53%，上海上漲21%。春節之后，樓市則幾近沸騰，甚至出現352套總價上千萬新房被一天搶光、二手房東一天多次跳價的場面。

之所以會出現如此局面，筆者認為可以從三個因素來找原因：

人口及產業因素

一線城市樓市火爆的基礎是持續旺盛的剛需。大城市因其相對更好的醫療、教育、就業機會以及公共設施資源，對年輕人的吸引力長期存在，置業需求相對而言更加旺盛。

2011年以來，中國經濟開始放緩，大宗商品價格持續下跌。國有企業聚集的傳統行業景氣度下滑，民營經濟占比較高的新興行業發展相對要好一些。作為民營經濟最活躍的區域，珠三角和長三角的經濟轉型進程領先全國。另外，剛過去的這波牛市提升了金融從業者的收入，一線城市尤其是上海和深圳聚集了更多的金融產業，整體購買力得到提升。

貨幣因素

2014年11月至2015年10月，央行在1年內開展了4次降準、6次降息，政策之密超過2008年。當前中長期貸款基準利率僅為4.9%，10年期國債利率降至2.8%，余額寶年化收益率不到2.6%。在實體經濟下行、金融體系流動性充裕的背景下，個人按揭貸款作為優質資產，普遍能夠獲得利率折扣。簡單做個比較：2014年11月之前，中長期貸款利率是6.55%，且普遍沒有折扣；當前中長期貸款利率為4.90%，且普遍能獲得8到9折的優惠，按照首套房8折來計算，當前實際的中長期貸款利率僅有3.92%，較之前降低了4成。

資產替代因素

股市於2015年6月見頂后賺錢效應不再，加之E租寶等高息融資平臺接連出事，全社會陷入資產荒。經歷過股市的劇烈波動，居民購房保值的觀念較此前更加堅定，一線城市的房地產因其在過去極強的賺錢效應，更成為當下社會資金的“理想”去處。

雖然一線城市樓市價格上漲存在一定的基礎，但目前全民瘋搶的“沸點”狀態顯示樓市存在過熱跡象。日前，新華社發出提醒，要注意房價上漲中的“虛火”，並指出一線城市房價飆漲，使得大量投資客返場，這些因素帶來的房價飛漲顯然是非理性的。筆者也認為須提防房地產市場結構性過熱的風險：

提防社會資產過度集中於土地和房產的風險

過去4年，工業品價格處在下行趨勢中。股市自去年6月下旬以來也在下跌。除了債券受益於流動性寬鬆和避險需求以外，大類資產里面，只有房地產是上漲的。一種資產的收益率持續上漲，勢必會導致社會資金向該類資產轉移。對居民而言，目前房產已經占到居民財富的6成以上，一線城市的比例則更高。對金融機構而言，相當比例的貸款是以土地或者房產做抵押的。今年以來部分城市房地產價格再次出現快速上漲，1月份銀行信貸也出現大幅增加，勢必將進一步加劇社會資產向土地和房產集中的局面。

提防一線城市樓市被過度炒高的風險

一線城市房地產市場即便沒有到達拐點，在如潮水般的搶購之下，勢必也會透支未來一兩年的需求。我國存量房地產市場中，一線城市占比較高，筆者大致測算了一下：按照城鎮人口7億、人均34平米居住面積以及6500元每平米的價格推算，中國住房存量價值約為150萬億人民幣；京滬深三地按6000萬人、人均30平米以及4萬每平米的單價推算，上述三個城市的住房存量價值高達70萬億，占全國房地產存量市場價值的近一半。在一線城市樓市已經承載這么多財富量的情況下，需提防其在短時間內被過度炒高、透支未來需求的風險。