限購令之下的通州房價難大漲

近日北京（樓盤）市住建委發布重磅訊息——通州住房限購政策升級，將優先滿足通州本區域居民購房需求。規定明確，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區商品住房。通州市場目前情況如何？該政策對通州房價將產生如何影響？第一太平戴維斯市場研究部對此作出解讀。

通州市場供不應求 成交量攀升明顯

對於近兩年(2013-2014) 通州市場而言，只能說隨著地鐵6號線一期的開通，通州區域內商業配套的改善，以及四環內可售一手住宅的日益稀少，通州的房地產市場有一定升溫。從成交量來看，在限購的大環境下，近兩年通州市場成交量占全市成交量的比重由2012年的12%上升至16%，2015年迄今為止在通州新房供給明顯縮水的情況下(由2013-2014年的年均11,000套下跌至2015年至今不足2,000套) 成交量比重依然上升 ，由此可見通州房地產市場受到更多購房者青睞。

從數據來看，2015年上半年通州一手普通住宅成交均價約為每平方米22,000元，較之2014年下半年增長了7%。同時，受市政府部分職能東遷規劃影響，有的開發商推遲了開盤時間，導致供給量下降明顯，由2014年的12,000套跌至2015年至今的不足2,000套，同時供需比由2014年的146%下降至2015年至今的27%，為近五年最低值，且為同期16個區縣中第四低（僅次於西城、懷柔和順義），反映出目前市場確實處於明顯的供不應求狀態。

未來房價將穩定增長 但不會大幅上漲

預計通州未來房價將保持穩定增長，但新的限購政策由於限制了有效需求從而將會限制價格的增長幅度，因此價格不太可能出現大幅上漲。價格增長的預期主要來自：

北京首都的地位帶來的人口流入；

通州不斷流入的人口，特別是居住型人口；剛性需求穩固；

伴隨市政府部分職能東遷，基礎設施建設、交通建設以及商業生活配套建設不斷改善；

商務氛圍逐漸成熟，產業不斷升級。

相鄰地塊短期漲價明顯 但中長期漲勢將放緩

短期來看，由於燕郊等區域屬於河北，目前不在限購環境中，所以通州限購政策將推動部分購房需求流入燕郊等周邊區域，令其房價增長更為明顯；

但中長期來看，通州的限購政策將在一定程度上遏制通州房價的上漲幅度，在通州房價上漲幅度受阻的情況下，購房者對通州周邊住宅價格的增長預期將會有所下降，這將會對目前占主流的投資需求打擊較大，從而削弱周邊住宅價格的增長速度。同時，如果通州周邊區域的交通、商業、生活、教育以及醫療配套無法得到有限改善，該區域住宅價格增長將存在瓶頸，價格增長將逐漸放緩。

注: 所有數據為易居統計的一手普通住宅成交數據，不含二手普通住宅和一手二手別墅。