〈書摘〉三個原則，讓你買更多、花更少

你，知道怎麼用錢嗎？

「用錢」也有很多「眉角」，想成為安心收租的包租公，當然要知道怎麼用錢，才能用得最聰明、最划算。

以下介紹三個原則，就是要告訴大家，同樣一筆錢，怎麼用，才能買得更多、花得更少！

賺房租，讓錢細水長流

賺價差或收租金，都各有好處！

既然如此，為什麼要以租屋為主？這就要從我們的好友小志的故事說起。

小志進入房地產市場那兩年，真是好巧不巧，竟然讓他遇到金融海嘯，整個市場根本賣不動，小志當然也是。

他本來懷著雄心壯志，想要成為專門賣房子賺價差的風光投資客，哪知道運氣也太「好」了，才剛起步沒多久，隨著手上３到４棟房子全部賣不動，資金完全軋不過來，最後就這麼ＧＧ了，壯志未酬，直－接－畢－業！

你一定覺得這太慘了吧，怎麼會這麼誇張？

因為他只想「賺大的」，靠賣房子賺錢，而不想經營租房子的生意。這有點像高難度的拋接球遊戲，手上那麼多筆房產，平常有進有出，「左手賣出一棟房，右手再買進一棟房」，可是如果遇到不景氣，該賣出去的房子沒有賣掉，壓力就來了，錢會整個卡住。

只是賣不出一棟房，就會有壓力嗎？

當然！小志說，像他這樣的投資客們可不少，多半口袋不深，很多人都是一筆錢軋來軋去，「要是真那麼實力雄厚，那大家也不用費盡心機，搏命演出了！」

不過，事後他也告訴我們，人家有實力的投資客，因為口袋夠深，倒是更敢玩、玩更大，一次就敢收購幾棟房子。可想而知，景氣不好，房子賣不出去的時候，他們的壓力就會比別人更重。[NT:PAGE=$]

舉個簡單的例子：假設你買的房子是三房格局，一個房子每個月需付貸款１萬元，擁有三套房子就是３萬元，每個月都得付３萬元貸款難道不是一股壓力嗎？更何況，地段條件如果好一些，一套房子每月要付的貸款金額往往不只１萬元，再把它乘以３……

小志餘悸猶存提到，那時候，有一些投資客朋友們因為壓力太大了，趕快先把房子租出去，但是他們又不放棄賣房子。

結果，因為帶客看房太頻繁，讓租屋的房客覺得被打擾，「我已經租了，為什麼天天有人來看房子」，覺得住得不安穩、不滿，甚至退租。

「這下子他們還真是兩頭空啊。」小志至今還非常慶幸自己認賠離場得早。

老實說，有心要經營賺價差的房產生意，當然也可以。像「前輩」小志這種被套牢的經過，只是為了提醒大家，如果是剛進入房產市場的新手，最好先求讓自己立於不敗之地，當個包租公就是比較穩健的選擇。

一般人對於當包租公，有兩個迷思：

一是，要花很多心思來經營，好像會很累。可是，實際上是有很多簡單、省事的技巧（這些技巧都收錄在這本書後面的章節中，看下去就對了！），可以讓你當個輕鬆的包租公。

二是，收租金，錢賺得太少太慢。的確，跟賣掉整棟房子的利潤相比，租金是少了很多，可是，別忘了，這筆錢可是細水長流。

金流金流，金錢是流動得好，每個月房客把租金匯過來，這種穩定的現金流才能讓你進可攻、退可守。先穩穩賺租金，過了幾年，房價隨地價自然上漲，根本不用急著賣，就會有行情，到時候再來賺價差，比一開始就想賣房，可是容易多了！

想要買更多，就跟銀行借錢！

當包租公，當然要先買房子當作生財器具，可是一談到買房，一定很多人開始皺眉，擔心「我沒那麼多錢耶」，因為大家認為「要有大錢才買得起房」。但是，錯了，你不需要有大錢才能買房子，跟銀行借錢就能解決「沒有大錢」的窘境。[NT:PAGE=$]

提到「跟銀行借錢」，你是不是開始覺得我們在妖言惑眾！提到「貸款」，相信大家腦裡一定立刻浮現長輩的勸告：「不要欠人家錢。」、「不要讓銀行賺利息賺這麼久。」

我們父母那一輩的貸款邏輯是，買下房子後，要盡快還完貸款；或是，手上有多少錢，就全部用來還房子的貸款，「還愈多，心裡愈踏實」，除了「不欠人錢」可以獲得一種心情上的輕鬆感，還帶著一種「不讓銀行賺我利息」的勝利感。

可是，說實在的，這種「不要給銀行賺」的作法，卻正好是讓自己賺最少的作法。

讓我們來簡單試算一下，假設手邊可運用的資金有500萬元；要購買的房子是位於桃園，市價約 300萬元的三房兩廳公寓；買下後的隔間裝潢費大約是125萬；每間租金 7000元。

那麼，向銀行借錢買房，與只用現金買房，會產生什麼不同的結果？

只用現金買房，這 500萬就只能買一間房子；總共花掉 425萬，才能開始作收租生意，一年大約淨賺 33至 34萬元。

可是，如果我們向銀行貸款，500萬元可以買下兩間房子，兩間房子的頭期款加上裝潢費，大約花費 430萬元，每月就可以收到來自８間套房，共 5.6萬元的租金，扣掉房貸，一年可淨賺 41到 42萬元！

同樣 500萬元，兩種選擇，帶來了一年大約 9萬元的落差，看起來似乎差距不大，但是擁有四間套房與八間套房，在日後房價增值的效益上，卻是大大的不同。

如果兩年後，這棟 500萬的房子可以用 600萬的價格出售，那麼現金買房的人只賺了 200萬元的價差；但是向銀行借錢買了兩棟房子的人，卻能以 1200萬元出售，賺到700萬元的價差！

同樣的 500萬元，不同的買房方式，帶來淨賺 200萬與 700萬的落差，你該選哪一種，答案應該很清楚了！

另外，就算暫且先不提賣掉房子所產生的價差，還有一個方法，可以讓你還在收房租的階段，就能比現金買房的人賺更大。

怎麼說呢？讓我們繼續看下去！[NT:PAGE=$]

想要花更少，務必申請「寬限期」！

房子改成套房出租，投報率是很高的，以上一個 500萬買兩間房改裝套房出租的例子來說，每年淨賺 41萬，應該讓很多上班族躍躍欲試了吧。

但是，你知道嗎，事實上，投報率還可以更高喔。

懂得運用貸款「寬限期」，就可以讓你花在買房的成本更低，花錢少少，當然就賺更大囉！

向銀行貸款時，可以申請「還息不還本的寬限期間」，這，就是所謂的「寬限期」。一般來說，銀行會提供１到３年的寬限期，讓買房子的人在這段寬限期內，只需要繳利息，不用還本金。

只需要還利息，與利息本金一起還，到底壓力差多少呢？

貸款 200萬，銀行利息約為２％，設定還 20年，利息本金一起還，每個月付貸款約10118元；但一樣的條件，設定寬限期２年，在這兩年的寬限期內，每月就只需還利息約3333元，兩者差了6785元之多！

回到第37頁的例子，用500萬買下兩個房子隔間出租，本來每月要繳21247元的貸款，如果向銀行申請三年的寬限期，在這三年的寬限期內，每月就只需付利息7000元。

換句話說，這三年內，每月收到的租金扣掉利息，可以從淨賺49000元，一年就是588,000；年淨賺金額從大約42萬元，一口氣變成約59萬元！

等等，「寬限期一過，開始還本金的時候，不就會加重嗎？那豈不是必須還更多！」看完上面的試算，還來不及高興，你已經急著問了吧。

別急別急，一般說來，等到寬限期三年一過，你已經收租收了三年，這時房子通常已經隨著地價上漲，算算這些價差，應該已經符合了你的期待，當然可以將房子出售。

別忘了，這時你還的錢，還沒還到本金呢，是不是非常划算呢！

節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》

（賴志傑 施文彥著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)