〈央行理監事會〉管控見成效未再出手 但市場資金緊縮已定 難見房市即刻復甦

台灣央行今 (20) 日召開第一季理監事會議，維持政策利率不變，未再對房市信用管制出招，房仲業者指出，台灣央行管控房市見成效，但房仲業者認為，市場預期雖消除，但已趨於保守，且目前房貸資金緊縮，難見房市立即反彈。

在台灣央行去年 8 月要求銀行自主管理不動產放款與第七波選擇性信用管制後，等於直接關緊房貸水龍頭，房市已經出現預售市場大幅衰退與二手交易降溫，房仲業者指出，民眾對於未來房價預期也從極度樂觀轉為保守，有鑑於房市已經交易降溫回歸理性，央行並未再推第八波的選擇性管制措施。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行先前就透露以金檢取代第八波管制，但其實光金檢就讓銀行端神經緊繃，央行採取全場緊迫盯人式的防守，銀行一方面整體資金仍吃緊，也開始對於客戶條件審慎檢視，民眾也感受到現在房貸申貸不易，且給的條件也不若過往寬鬆，此次雖然未再出重手，但房市也不會因此有太多變化，今年第四季前恐怕房貸還是會維持有點緊縮的狀態。

央行雖然沒再出重手，但仍指出未來的金檢方向，包括銀行辦理購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸的週轉金貸款列為檢查重點，曾敬德表示，央行已經開始關切週轉金的資金流向，未來必要時會去辦理跨行資金流向的檢查，避免借款人利用銀行搬家的行為違規。

台灣央行針對購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸的週轉金貸款列為檢查重點，包括：(1) 相關貸款資金是否流向購置其他不動產，合計貸款成數有無超過法定上限；(2) 是否利用貸款資金清償原有購屋貸款，新購房屋免受第 2 戶購屋貸款條件限制；(3) 有無重新鑑價提高貸款金額或延長寬限期，違反央行規定；(4) 必要時辦理跨行資金流向的檢查，避免借款人利用銀行不易跨行追查而規避規定。

永慶房屋指出，台灣央行的利率決策「按兵不動」，維持利率不變，而信用管制也未再加碼，符合市場預期。

永慶房屋指出，觀察今年 1-2 月的房市交易市況，全台六大都會區建物買賣移轉棟數較去年同期減少 25.1%，顯示房貸緊縮與信用管制加乘的政策效果已發酵，房市熱度明顯降溫。此外，目前民眾對於房價上漲預期已改變，期待房價下修而放緩購屋腳步，出價較為保守。另一方面，屋主售屋心態軟化，近期願意降價的屋主也有增加的趨勢。市場開始自我調整，不動產貸款集中度趨緩，需要央行進一步干預的必要性降低，央行預期的政策效果已逐步實現，這可能正是央行沒有再加碼調整房市管制的主因。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，川普重返白宮後，主打美國優先的保護主義，大舉調高多國關稅，打亂許多國內外大廠的建廠投資規劃；且川普施政變動性高，為全球貿易增加不穩定性，因此央行利率政策更應謹慎以對；加上現今國內房市放款緊縮，各大行庫內控「以價制量」，即便央行未升息，五大行庫新承做房貸利率，也已來到近 16 年新高，淡化了調整利率的必要性，因此台灣央行本次決議利率凍漲，符合外界預期。

台灣央行房市政策上也延續去年第四季的態度，僅維持第七波信用管制，未祭出第八波調控。主要是目前住宅貸款餘額增速已趨緩，連新青安的熱度都較高峰期腰斬，代表央行降低不動產放款集中度、導引房市軟著陸的政策目標已見成效，因此後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，財金部會除了打炒房信用管制，也對金融行庫進行業務檢查，督促銀行落實政策。行庫面對金檢若有缺失，不僅需檢討改善，也有遭到實際裁罰的案例，因此金檢的威力並不亞於信用管制。

近期財金部會針對新青安身分查核、豪宅鑑價及建商限期開工等措施，都持續緊盯。新青安違規戶若被揪出後，因貸款年期縮短、利率提高，每月還款金額增加，部分負擔能力有限的屋主，不排除急售出脫；另近期部分公股行庫雨天收傘，鑑價及放款都更保守，消費者若難以取得足額貸款，將下修購屋總價保留應對彈性，使市場進一步中低總價物件靠攏。

在建商購地貸款方面，官方也要求行庫追蹤有無遵循 18 個月內開工規範，否則將收回貸款、拉高利率，由於當前市場買氣冷淡，業者開工推案的風險較高，因此資金靈活度較低的建商，恐暫緩購地推案，在部分業者減量經營的調節下，後續市場供給量將從高峰回落。