擔心房價下滑想脫手嗎？賣預售屋的房地合一稅 國稅局教你這麼算

財政部北區國稅局表示，自 110 年 7 月 1 日起實施房地合一稅 2.0，凡個人交易在 105 年以後取得預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易，納入房地合一所得稅課稅範圍，並將推計費用率由 5％調降為 3％，上限金額為新台幣 30 萬元，以抑制短期炒作不動產及防杜規避租稅。

國稅局說明，在取得房地所有權之前，預售屋交易的「成交價額（收入）」、「取得成本」及「可減除費用」，依下列方式認定：
（一）成交價額（收入）：按受讓人支付予讓與人價額認定，但不包含受讓人後續支付建設公司（地主）的價款。
（二）取得成本：讓與人實際已支付建設公司（地主）的價款。
（三）可減除費用：1. 依提示的費用憑證，核實認列。2. 如未提示相關證明文件，按成交價額 3％計算，並以 30 萬元為上限。

舉例說明，甲君於 112 年 3 月間與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，總價款 900 萬元，並依約支付簽約金 150 萬元。嗣於 113 年 2 月與乙君簽訂預售屋買賣契約書及更名協議書，以總價 950 萬元將該預售屋買賣契約的權利義務讓與乙君，約定乙君應於換約時支付甲君 200 萬元，並自換約時起承受甲君與建設公司所訂預售屋買賣契約書的全部內容，嗣後由乙君依工程進度支付餘款 750 萬元予建設公司。

甲君預售屋之取得日為 112 年 3 月，讓與之交易日為 113 年 2 月，屬房地合一稅 2.0 課稅範圍，甲君自行申報成交價額 950 萬元、可減除成本 900 萬元、可減除費用 28.5 萬元（950 萬元 ×3％）及課稅所得 21.5 萬元，並按適用稅率 45％（持有期間未滿 2 年）計算繳納應納稅額 96,750 元。經該局查獲，甲君係以價金 200 萬元作為讓與甲君已支付建設公司 150 萬元而取得預售屋權利的代價，故其成交價額應為 200 萬元，取得成本為 150 萬元，因甲君未提示交易時的費用憑證，以成交價額 200 萬元的 3％計算可減除費用為 6 萬元（200 萬元 ×3％），核定課稅所得 44 萬元（200 萬元－150 萬元－6 萬元）及應納稅額 19.8 萬元（44 萬元 ×45％），補徵應納稅額 101,250 元。

該局呼籲，納稅義務人購買預售屋及其坐落基地，在取得房地所有權之前，將預售屋買賣契約的權利義務讓售予他人，於報繳預售屋交易的房地合一所得稅時，應特別注意「成交價額」的申報金額，應以實際收取受讓人給付的價額為準，而非按預售屋買賣契約書的總價申報，以免申報錯誤而短報課稅所得額及短繳應納稅額。如有任何疑義，請撥打該局免費服務電話 0800-000321 洽詢。