紐約蛋黃區商辦3折賣出！美國商用不動產快崩潰？專家這樣說

美國商辦市場持續低迷，上週房地產巨頭 Related 以不到 5 千萬美元賣出曼哈頓一棟辦公大樓，較 2018 年 1.5 億美元買入時少 1 億美元，當時還貸款 1 億，最終倒賠 5 千萬，德意志銀行 3 月也用 1.5 億美元賣出 222 Broadway，遠低於當初買進時的 5.02 億美元，加拿大退休金基金 (CPPIB) 同一個月更將曼哈頓 360 Park Avenue SouthA 級商辦近三成股權以 1 美元出售。

除紐約外，舊金山市中心的市場街 995 號一棟 16 層大樓也剛以 650 萬美元賣出，遠低於 2016 年買入時的 6200 萬，8 年暴跌 90%，洛杉磯 62 層地標建築 Aon Center 怡安中心去年底以 1.478 億美元售出，比 2014 年買價 2.685 億美元低了 45%。

總的來看，美國商辦市場的恐慌情緒自新冠疫情爆發以來就未曾消散。

隨著人們繼續在家工作，一些城市的商辦售價遠低於幾年前。很多人擔心，隨著美國經濟基本面惡化和資產價值加速下滑，加上高利率和貸款標準緊縮，再融資變得困難，恐將美國金融系統推向危機邊緣。

根據今年 4 月聯準會 (Fed) 的金融穩定報告，截至去年第四季，美國商用不動產 (CRE) 市場價值 22.5 兆美元，但從 2024 年到 2026 年，約有 1.6 兆美元的 CRE 債務將到期。美國聯邦銀行監管機構正重新審視銀行對商業房地產的曝險問題，測試結果將於下周三 (26 日) 公佈。

更慘的是，自 2020 年以來，商辦大樓營運淨收益 (NOI) 因為經濟走緩跟居家上班而顯著下降。

數據顯示，美國銀行業持有約 50% 的 CRE 債務，其中 2/3 由中小型銀行持有。這些銀行的 CRE 貸款規模遠超其核心資本，20% 的壞帳率就可能導致破產。美國銀行業目前共管理約 24 兆美元資產，包括 12.4 兆美元的貸款和 2.94 兆美元的 CRE，包括自住、非自住、建築和多戶住宅。

美國金融投顧公司 Janney Montgomery Scott 引述產業數據指出，辦公大樓佔銀行、保險商、私募股權、避險基金和其他機構所有 CRE 貸款的 14%，其中銀行佔該數字的 3%。

不過，即便美國商辦市場面臨不小挑戰，但影響是局部的，銀行的資產負債表總體上仍然相對健康，金融系統的風險尚未達到系統性危機的水準。

根據聖路易斯聯準銀行估計，去年商辦大樓貸款佔 CRE 市場 15% 左右，即便這 15% 適用於銀行 CRE 貸款，總風險將佔所有未償還銀行信貸的 2.6%，比例不算很大。

但在當前市場環境下，由於市場對未來的悲觀預期，大家都對商辦大樓心生恐懼。即便是敢於進場投資的人，也無法獲得所需資金，因銀行不願為商辦發放貸款。

與此同時，新的辦公大樓建設也大幅減少，今年首季數據是整個美國新增辦公空間供應量還不到 3 萬平方公尺。

與此同時，實體工作需求也在穩定回升。根據 LinkedIn 數據，美國遠端招聘職缺佔所有職缺比率穩定在 9% 左右，居家上班優先的公司變得越來越少。

根據統計，財富 100 強公司目前有超過 9 成採用混合或實體辦公模式，平均要求是每周 3.1 天實體上班。