鬆綁購屋限制與降房貸利率還不夠！陸官方再定調：加大去庫存力道

《中國商報》報導，中國房市去庫存力道有望進一步升級，因中國國務院常務會議 (下稱國常會) 上周五 (7 日) 明確指出，對於存量房產、土地消化與活化等工作，既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進，另要加快構建房地產發展新模式，讓「市場 + 保障」住房供應體系完善，改革相關基礎性制度，促進房市平穩健康發展。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，在各地首購族頭期款比例調至 15% 的基礎上，國常會再次以較大篇幅提及去庫存工作，充分說明這項工作的高度緊迫性。會議對各地去庫存工作提出了新要求，即要謀劃新思維，不能依賴原有的去庫存思路。

中國房市當前去庫存工作的時間相當緊迫，根據易居研究院的百城庫存報告，全國百城庫存去化週期創歷史新高，去庫存壓力超過 2011 年和 2014 年，較合理值增加一倍。今年 4 月，三、四線城市的去庫存壓力最大。

嚴躍進認為，這充分說明去庫存工作的嚴峻性和緊迫性，在降低首購族頭期款比例等基礎上，各地需要在去庫存方面持續發力。從總體來看，此次國常會提出的要求，對各地後續去庫存有很大啟發，顯示各地去庫存工作要做好政策儲備和政策落實，持續打好此輪去庫存工作的攻堅戰。各地要破解去庫存問題，一定要瞄準供需關係重大變化，立足宏觀經濟形勢、房地產供需變數、近兩年資金流動方向、去庫存堵點等角度系統謀劃。

自中共中央政治局會議今年 4 月 30 日提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」後，中國房市便開啟新一輪去庫存的行動。

在中國自然資源部發佈的《關於做好 2024 年住宅用地供應有關工作的通知》(下稱通知) 中，還規定商品住宅去化週期超過 36 個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓，並加大力道活化庫存，直至商品住宅去化週期降至 36 個月以下; 商品住宅去化週期在 19 個月至 36 個月之間的城市，要按照「活化多少、供應多少」的原則，根據本年度內活化的庫存商品住宅用地面積動態，確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

開源證券研報認為，《通知》旨在限制高去化週期城市供地，象徵著中國房市進入「去庫存」時代。

值得注意的是，在中國人民銀行等部門 5 月 17 日推出三大重大房地產政策時，全國切實做好保交房工作視訊會議也在當天召開。會議指出，對於商品住房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

中國多地已迅速實施上述新政策，根據中原地產研究院的統計數據，目前已有兩百多個城市明確發佈政策文件，執行 15% 首購族頭期款比例，逾 250 個城市明確取消房貸利率下限，逾 80% 城市已實施並執行新一輪房地產金融政策。

不過，「收儲商品房」目前仍未大範圍推廣，後續有望加速推進。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，近幾年已有部分城市採取由國資平台出手，直接收購開發商存量新屋，改作租賃住房的做法，未來料將有更多配套政策跟進，資金支援力道也有望進一步加大。

在土地方面，對於以收回、收購等方式活化土地存量的，配套資金等也許將進一步細化落實，至於新增土地供應方面，則將嚴格落實「庫存量較大城市減少土地供應」的政策。