〈央行理監事會〉走自己的路升息半碼 房仲：房市受影響有限

台灣央行今 (21) 日召開 2024 年首度理監事會議，本次會議決第六度升息，將利率再調升半碼，房貸族的負擔進一步增加；但在信用管制部分，則按兵不動維持現狀，讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線，恐衝擊房屋貸款的預售屋買家，得以暫時鬆一口氣。

台灣央行出乎意料的升息半碼，但並未提出進一步的信用管制措施，信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，4 月電價調整可能帶來通膨預期，加上近期市場 ETF 申購資金太瘋狂，央行此次升息半碼並非針對房市而來，但對於房市仍有口頭警告，觀察此次升息半碼其實對於市場不是壞事，有助於讓不斷創高的房價稍稍恢復冷靜。

曾敬德表示，接下來要觀察利率屬於單一次調升，還是連續性升息，不過以過去升息五次後房市仍反映市場基本面而走揚來看，應該短期可以讓市場稍稍降溫，不過長期可能不會對房市造成太大衝擊。

不過，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前房市信用管制措施、打炒房、稅制改革已經全面化布局，無論是住宅、商用的短期投資空間已小，再加上利率條件、升息幅度相對較低，無論房市管制或貨幣政策對市場的影響不大，今年市場最大的變數反而是年底美國大選結果，進一步觸動新一輪美中貿易衝突所帶動的全球產業、資金再結構對房市產生的漣漪效果。

房仲業者試算以貸款 1000 萬元 30 年期試算，房貸利率 2.06%，本息平均攤還本來每月金額 3 萬 7263 元，升息半碼過後，房貸利率 2.185% 試算，則每月償還金額增加到 3 萬 7894 元，月還款多 631 元。等於每年多繳 7572 元。

雖說每年多繳 7572 元看似不高，不過，大家房屋企研公關主任賴志昶指出，若以去年反應升息前五大行庫平均房貸利率 1.378%，月付金額為 3 萬 3930 元，換算多次升息，每月多繳 3964 元，換算每年多繳 4 萬 7568 元，已是超過 2023 年平均經常性薪資的 4 萬 5496 元，對房貸族壓力之重不言可喻。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，因應 4 月起電價調漲，可能帶動物價，增加通膨隱憂，讓央行決議升息半碼，雖然出乎外界意料，但仍可以理解，而物價隨電價上揚，房價也將受帶動，且六度升息後，利率累計已調升 3.5 碼，使房貸族的負擔加壓；不過美國今年後續的降息訊號明確，經濟展望也有諸多變數，因此往後的利率走勢是否持續走揚，仍有待持續觀察。

此外，近年因房價上漲，不少中小坪數物件的總價帶已逼近豪宅門檻，但實際上並非傳統認知的豪奢大戶，且豪宅線下修，對已購屋但仍未申貸的中高總價預售屋影響甚鉅，因此本次央行「一動不如一靜」，持續觀望市場變化，決議信用管制維持現狀，算是符合外界預期。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行本次雖未加碼信用管制，但 2019-2021 年境外匯回的 3000 多億元資金，將於今年陸續分批解禁，由於高總價物件，向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一，因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱？將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，2023 年第三季開始有新青安點火，房市交易量隨即出現兩位數的年增率，甚至 12 月的新增購置住宅貸款餘額達 1055 億元，是有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場，連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬，二手房牽動一手房，短期市場氣氛偏熱。

住宅市場的剛需、置產熱潮已經傳導到土地市場，近期北部建商積極透過整合、標售、競價來取得中部及低基期房價區域土地，近期更有嘉義科學園區題材添柴火，即便央行再度升息，但基本面表現仍強，投資熱潮難擋，房價、地價難降。

黃舒衛認為，相對於住宅、土地市場，這次升息半碼，對商用市場較具衝擊，其中壽險業進場的租金收益率門檻從 2.845% 拉高到 2.97%，雙向作用一方面縮減可購物件的數量，也降低創價機會，另一方面也抬升既有資產漲租的壓力，因此買方以自用、長期置產為主，標的選擇則將偏好「售後回租」、工業類、開發型、土地產品。

對於央行的的升息，永慶房屋指出，在全球經濟緩步復甦，國內政經局勢穩定且沒有新的房市政策影響下，房市回歸供需面，目前房市買氣仍穩健。不過，今年適逢全球大選年，各國政經局勢、美中關係、通膨等變數仍充滿不確定性，加上未來是否會有新的選擇性信用管制或其他房市政策推出，也都有待後續觀察。