【書摘】效率投資兩大祕訣：善用人脈、時間穿插效應

第一、善於用人脈，做理財投資。

投資房地產，若單靠一個人可能財力有限，並且在法律的規範上，一個人能夠購買的房子有限，理論上第一棟只能貸款八成，第二棟六成，第三棟五成，實務上， 因為每個人的信用額度，除非本身有豐厚的財力做基礎， 否則銀行不太會同意，一個人貸款買三間房子。

在這樣的情況下，一個人要做好投資理財，便有賴於合作關係。也就是在一切合法的前提下，我們可以和親朋好友合作，在每人名下只有一間房子的情況下，做多間房子的投資。

由於對每個人來說，這都是名下的第一間房子，因此都可以適用銀行最高的貸款成數。另外，一般投資人，若手頭上資金不足，也可以兩人合資買房子。

或許有人會好奇，房子除了夫妻可以共同登記外，一般買屋不是只能登記在一個人名下嗎？兩人如何合買房子？

其實，可以打契約設定。就是說，甲和乙，兩人都共同看好投資房屋的願景，看準未來房子會增值，假定我們合買一間八百萬的房子，一人出資一百萬，貸款六百萬，自備款兩百萬。

這時，我們先去找代書，說好這間房子是掛在誰名下，假定是掛在甲的名下，但甲和乙間會簽定一個保障權益書，在上面做了預告登記，將房屋做設定，設定金 額是一百五十萬，乙方是第一債權人，彼此約定，房子要賺五十萬（也就是漲五十萬）才要賣。等房子賣出後，利潤均分。

由於有做了預告登記，所以這房子雖然掛在甲方名 下，他也不能自作主張賣出，他若想私底下賣出，由於 房屋權狀已經註明乙方是第一債權人，所以他也一定要 處理好乙方債權後，買方才會同意交易。

大部分這樣的投資，都是一方資金比較多，一方較少。對於資金比較多的人來說，合夥投資的最大好處就是，他可以透過合資享有更高額度的貸款，對於投資資 金比較少的人說，享有的好處，就是即便資金少，也同樣可以享有投資房屋的利益。

第二，善於用時間穿插效應，來做長期規畫。

在現代，由於奢侈稅的規定，不能做太短期的投資。

奢侈稅是消費稅的一種，是為了讓稅制符合社會公平原則，所設定的一種稅。在臺灣，由於過往以來有貧富不均的問題，因應民間的抗議聲浪，於民國一百年4 月15日，《特種貨物及勞務稅條例》在立法院三讀通過，並於該年6月1日開始實施。

該稅法針對的對象，不僅是房屋，也包括所有 300 萬元以上的高價貨品如私人飛機、遊艇、汽車等，以及50 萬元以上的高爾夫球證、俱樂部會員證等，均有課徵 奢侈稅的規定。

其中影響房仲業最大的就是，非自用住宅如果在一年內轉手，則課徵15％的奢侈稅；在一至兩年間轉手，則課徵 10％的奢侈稅。也就是說，當我們買了房子後，不能在兩年內脫手，否則就要被課以重稅。

所以基本上，房屋短期投資，並沒有犯法，只是負擔的成本變高了。

雖然如此，我還是建議，能夠放 2 年是最好的：除了沒有奢侈稅的限制，增值的獲利也會比較高喔！

＊節錄自《從零開始賺一億：呂原富教你看準時機，錢進房市，資產大翻身！》(呂原富著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)