【書摘】如何用8成資金買下市場成交價

投資房屋致富原則一

「一低：一定要買到市場成交價的八到九成。」

投資房屋致富原則「一低四高」中的一低，指的是「在條件相當的地段下」，你買到的價格，若比「一般行情」低，那就符合買價低的定義。

所謂價格高低是用比較來的，而不是純以總價，例如總價只有兩三百萬就叫低。如果買在偏遠地區，深山或荒野，那要買低價屋根本不是問題。但這絕不是我所指的低價。當沒有比較標的時，所謂高低價是沒意義的。

條件相當的地段，通常是指同一個商圈，同一個BLOCK群聚落，或者周邊幾條街被認定為同屬一個範圍的。以市場行情來說，他們的基本房價會是差不多的。

例如這一帶的中古屋，都同樣是一坪二十五、六萬，或者這一區的房子大約都是每戶三十坪，一戶成交價在八百萬之譜等等。

成交價的查詢，主要是透過三種管道：第一，是政府實價登錄網，第二是房仲業者。第三是親自去問。

一般人不一定看得懂什麼是成交價格。通常在房仲業門市門口張貼的資訊、可以看到的資訊，只能當作參考，房仲為了提高交易價，張貼的廣告價格有可能是被加過水的，真正的行情，還是要和資深仲介深談。

至於實價登錄，目前政府網站公開的樣本不算太多，而如何判斷一個成交標的是和自己屬意的購屋標的是同等級的，也是一種學問。基本上，若房子是否屬於社區型大樓有保全安管，或是否是電梯大樓，有沒有停車位等等，都是影響房價的因素。真正的行情是什麼，還是需要專業判斷。

比較起來，若親自去問來的資訊會比較準確，例如想買某戶房子，那就可以和同一棟樓的鄰居，或同一個社區的周邊住戶請教，或者和當地里長、以及每個社區都有個類似包打聽的熱心人士打聽，會取得更接近實況的情報。對於一般想做房屋投資的民眾來說，還是委託專業團隊，會比較符合效率。

如何買到低價房子？買到的房子為何又會比一般行情低呢？

依據我多年的經驗，房價會比較低的案例，大部分都是因為屋主本身的原因。最常見的三個原因：

1.原房主缺錢

占所有低賣案例的 80％以上。可能原屋主做生意需要資金週轉，或者家中發生緊急狀況需要資金。都會讓屋主急著想將屋子脫手換取現金。也因此，願意以較低價格將屋子賣出。[NT:PAGE=$]

2原房主不懂或不在意行情

另一種情況，和上一案例相反，原屋主可能因繼承或者本身資產很多的因素，因覺得管理麻煩，想出清一些資產。他們可能本身財力雄厚，沒那麼嚴格要求賣價，只要可以早點把房子脫手就好。因此房子也可能以比一般行情低賣出。

3原房主要出國或移民

這種情況我也見過不少，包括原房主全家要移民海外，或者其他國家派駐臺灣的人員，任滿要回國等。一旦要離開臺灣，第一要求是速度，賣價反倒是其次。因此也可以以較低價和他們買到房子。

另一個讓屋價有降價空間的原因，就是屋子本身看起來缺點較多，較不受青睞。

一般投資客，很少能夠像我這般快速的累積成交物件，最主要原因，如同第四章說過的，是因為忘了自己買屋的立場，是投資理財，而非自住。投資買房只要七八成喜歡就好，至於那兩三成不喜歡，就用未來獲利來彌補。

舉實際的例子，我經常到處看房子，當碰到不同物件時，經常也會遇到同行。常碰到的情況是，同樣一戶房子（暫稱甲屋），別人看了嫌這不好，嫌那不好，但我看了卻覺得雖只有七成滿意，但「有改善空間」，就決定買了。

一戶房屋如果在當地的一般成交行情是一千萬元。由於這個甲屋，比較不受青睞，我可以談判只用 750～800萬價格就買到。之後我會用半年的時間，依據我的專業經驗，針對這房子整理，基本上，只要五十萬元，就可以讓整個屋子改頭換面。我的整理保證讓當初一起看屋的人，再次看到房子時會嚇一跳，怎麼變得那麼美。

原本看來沒一般行情價值的甲屋，現在價值至少可等同行情價一千萬了。而我以投資的角度，看準這一區房子再過兩年，整個行情都漲了起來。彼時這一區的房價已經漲到一千兩百萬了。這時我再以略高於行情價的一千兩百五十萬，將房子賣出。

投資成本 800萬＋ 50萬＋ 30萬（各項雜支，包含稅捐及手續費）＝ 880萬

交易價格＝ 1200萬（屋主實拿）

投資利得＝ 1200萬－880萬＝ 220萬

每個月，我和我的團隊，總共有幾十戶房子在買進賣出。因此所以每個月總有不少的投資獲利。可以說，以價格為優先導向投資，而不要純以個人喜好買屋，是我快速變成富翁的原因。

＊節錄自《從零開始賺一億：呂原富教你看準時機，錢進房市，資產大翻身！》(呂原富著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)