〈房產〉自用型買家成為支撐第三季台灣商用不動產買氣主力

2023 年已來到第三季，整體經濟局勢並未有大幅度變動，不動產市場依然緩步向前。高力國際最新發布「2023 年第三季商用不動產及土地投資調查」，第三季商用不動產市場交易量僅 158 億元，不但是今年交易最淡的一季，僅及去年同期的 54%，也是自 2020 年第二季以來，近 14 季的新低。

而土地交易市場則因 7 月與 9 月分別有桃園市及高雄市土地標售，推升第三季土地交易額來到 392 億元，反而是近一年來單季交易最高的一季。

由於市場釋出物件稀少，難以創造成交量，市場交易低迷，本季商用不動產成交 158 億元，僅去年同期的 54%，累計全年交易來到 879 億元。高力國際研究部董事梁儀盈指出，本季成交動能主要來自於以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主。

反觀以往身為大宗商用不動產交易常客的壽險業，自 2022 年台灣升息循環以來，受限於 2.845% 的報酬率要求，即使壽險資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率的標的卻相當難。統計今年前三季的壽險業交易額約 11 億元，僅占整體總額的 1%，對比去年前三季的 389 億元且有大宗整棟交易案例，今年壽險業明顯退場。

不過，雖然市場少了壽險業參與，但對自用型買方來說反而是趁勢進場的好時機。這樣的買家類型組合也反映在本季前十大指標交易上，承購標的皆為商辦、廠辦或廠房，其中值得注意的是像三重國揚數位大樓、新莊華固國家置地、竹北台元科技園區 10 期、中和遠雄擎光等，在台北市中心全新大面積物件難尋的限制下，外圍地區全新釋出的物件也受自用企業青睞。

土地交易部分，今年不動產相關政策除了央行利息與第二季的加碼信用管制之外，平均地權條例也於 7 月正式上路，囤房稅 2.0 也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，也讓建商在購地與資金配置的決策上更為謹慎。

本季土地交易總額來到 392 億元，主因受惠於國產署、桃園市政府與高雄市政府分別有地上權標售及土地標售釋出，7 月份國產署地上權標售約 7.2 億元、桃園市政府土地標售總金額達 127 億元，9 月份高雄市政府土地標售約 21 億元，高力國際副董事總經理黃正忠認為，即使今年在外部環境信心不足情況下，地方政府的土地標售案釋出，只要是地段好、具產業聚落效應且價格合理，仍會吸引投資人出手儲備土地，但觀察這幾批土地標售，其溢價率也不如前兩年高，顯示投資人的購買意願是會出價但不追價。

若以成交區域來看，桃園市是本季土地交易王，總成交額達 203 億元，除了有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。

2023 年第三季前十大土地指標交易案件中，金額最大的為宏園建設與瑞誠建設斥資近 48 億元購買台北市北投區石牌市場 BOO 案對面土地，其次則為台中市富宇建設向遠雄建設以 40 億元購入北屯區幼兒園校舍土地，推測兩案未來也應該都做為住宅使用，位居第三位的交易是國泰人壽以 20 億元標得桃園市中壢區對面的產專用地，並預計做為複合商業使用，而這也是國泰人壽繼青埔高鐵站區地上權案後，再次透過公開標售取得桃園市商業用地，顯見桃園市近幾年在產業需求增加與交通持續建設下，成為不動產投資開發熱區之一。

高力國際認為，2023 年全球經濟復甦力道疲軟，台灣連續 12 個月負成長的出口表現也拖累今年經濟成長的預期，因此上周央行決議再次暫停升息，政策利率維持 1.875%，此舉不但符合市場期待，也讓投資人保有較大的資金運用彈性。當前市場氛圍下，商用不動產的買方觀望心態仍濃，儘管賣方釋出物件相對稀少，但仍期待整體交易量有回升機會。

不過，土地市場由於有多重房市相關政策影響，要追平去年交易量恐較有難度。他也補充建議，在壽險業因報酬率門檻要求，在雙北地區投資難度較高，轉向中南部帶租約高收益標的的同時，自用型買方或高資產族群可把握此時機進場，例如雙北市中心單層或多層商辦 / 廠辦自用及出租皆宜，除創造企業被動收入外，也保有未來增值空間及重建潛力。