樓市數據差兼遭花旗唱淡,內房難扭弱勢?應如何部署?

　　《經濟通通訊社17日專訊》雖然人民銀行上月實施「政策降息」,當月新增房貸數據有好表現,但對內地樓價未有立即提振之效,國家統計局公布6月70城樓價環比跌0.06%,今年以來首次轉負,而上半年商品房銷售額同比僅增1.1%,房地產投資跌幅則擴至7.9%,內房股上周沒隨大市大幅反彈,在以上數據公布後,加上近日遭花旗唱淡,股價弱勢恐難扭轉,應如何部署呢?

*6月70城樓價同比跌0.4%環比跌0.06%,今年以來首次轉負*

　　國家統計局發布2023年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。路透根據公布數據測算,6月70個大中城市新建商品住宅價格指數重返下跌區間,同比下降0.4%,降幅為

3月以來新高,5月為上升0.1%;環比跌0.06%,是自今年以來首次「轉負」。新建住宅價格指數環比上漲的只有31個城市(上月為46個),下跌38個(上月24個)。

　　從新建商品住宅看,6月一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平,二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平,三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。從二手住宅看,6月一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%,降幅比上月擴大0.3個百分點,二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.4%,降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

*上半年商品房銷售額同比僅增1.1%,房地產投資跌幅擴至7.9%*

　　國家統計局公布,上半年商品房銷售面積59515萬平方米,同比下降5.3%,跌幅較首5個月的0.9%顯著擴大,其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元

(人民幣.下同),增長1.1%,較首5月的增長8.4%大幅收窄,至於住宅銷售額同比增長3.7%,同樣較首5月的增長11.9%大幅收窄。另上半年房地產開發企業到位資金68797億元,同比下降9.8%,其中國內貸款8691億元,下降11.1%;利用外資28億元,下降49.1%;自籌資金20561億元,下降23.4%;定金及預收款24275億元,下降0.9%;個人按揭貸款12429億元,增長2.7%。

　　此外,上半年全國房地產開發投資58550億元,同比下降7.9%,較首5月的7.2%同比跌幅有所擴大,其中住宅投資44439億元,同比下降7.3%。國家統計局新聞發言人付凌暉表示,目前房地產新開工面積還在下降,竣工面積在增加,施工面積整體下降,未來看,房地產投資還會處於低位運行,但是隨著房地產市場調整逐步到位,房地產投資會逐步回到合理水平。

*花旗:內房問題似乎正加劇,或需更多支持政策*

　　花旗近日發表研究報告指,受惠於政策推動,內地6月份信貸數據好於預期,此或會通過增加企業的短期貸款來實踐。同時,家庭儲蓄和貸款模式看似以「低信心」模式穩定下來。人行正

在採取更多措施支持信貸擴張,惟信貸反彈可持續性仍有待觀察;居民信心仍然疲軟,尤其在7月份內灺房地產銷售方面顯著惡化。簡單快捷的政策可繼續貫徹落實,而7月份舉行的中央政治局會議將會進行全面政策審查。

　　花旗指,令人擔憂的是隨著夏季的到來,內地房地產問題似乎正在進一步加劇。繼第二季度快速放緩之後,7月前10天排名前30的城市房地產銷售按年下降約30%,可能仍然需要政策制定者提供更多支持和更多標誌性舉措,以避免陷入信心陷阱。

*花旗:內地樓市充滿挑戰,下調雅居樂碧桂園等目標價*

　　花旗於另一報告指,鑑於內地樓市整體充滿挑戰,故下調雅居樂(03383)、碧桂園(02007)及寶龍地產(01238)的目標價及預測。雅居樂方面,公司履行了債務義務

並持續穩定營運,包括截至目前為止償付了所有公開市場到期債券;再融資取得進展,在今年4月及5月分別獲得兩項約76億港元及8400萬美元的銀行融資;土地儲備變現方面,公司計劃處置50億至60億元人民幣的非核心資產;上半年新屋銷售均價回升至每平方米1.49萬元人民幣,按年增長16%,維持對其「中性」評級,目標價由1.5元下調至1.25元。

　　碧桂園方面,花旗認為公司經營持續穩健,恢復投資,首5個月的買地成本達83億元人民幣,當中約一半位於一線及二線城市;再融資力度加大,維持對其「中性」評級,目標價由2.5元降至1.6元。寶龍方面,其上半年營運穩定,投資物業零售銷售良好,開發物業月度銷售額穩定在約30億元人民幣水平,平均售價按年增長3%,予「中性」評級,目標價由1.3元下調至0.95元。

*溫傑:內房沒條件追落後,要買也只可吼中海外潤地越地*

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑指,內地6月樓房銷售及樓價表現差,房地產投資跌幅又擴大,縱使中央之前推出「三支箭」,7月底政治局會議料也會推出措施,但相信主要又是借多些錢

給房企「吊命」,房企始終賣不出樓沒有資金回籠,錢卻愈借愈多,只會陷於惡性循環,早前佳兆業(01638)才遭入稟申請清盤。大市上周雖回升約1000點但料繼續維持上落格局,內房沒條件追落後,除非往後見到銷售有起色或大市升多幾千點。其實,市場上有很多選擇如中資電力股及啤酒股等,不一定要買內房股,如果真的想買,也只宜吼中海外(00688)、華潤置地(01109)及越秀地產(00123)三間國企央企,有房企出問題反令它們多了收購或合資發展樓盤機會,但買了後要準備中長線持有。

　　內房股上周五(14日)普遍下跌,潤地跌0.93%報31.85元,中海外跌0.6%報16.5元,越秀地產升0.12%報8.72元,龍湖跌1.38%報17.16元,碧桂園跌1.96%報1.5元,富力地產(02777)跌5.69%報1.16元,寶龍地產跌2.35%報0.84元,雅居樂跌1.63%報1.21元。

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉