西北旺板塊地王誕生 豪宅標桿價格將挑戰8萬元大關

背景：4月27日，北京（樓盤）海淀區西北旺鎮的中關村(000931,股吧)永豐產業基地地塊歷經139輪的激烈競拍，最終首創置業以總價56.4億元競得，該地塊用途為f1住宅混合公建用地，規劃建筑面積208702平方米，溢價率達48.93%。

2015年1月，北京土地市場兩宗超80億元的地王騰空出世，震驚了業內外人士及投資者。即將結束的4月份，北京土地市場又出現令人咂舌的區域地王， 海淀區西北旺鎮的住宅混合公建地塊的樓面地價超越了每平方米4萬元大關。逼近“面包價格”的高昂“面粉價格”意味著一個怎樣的北京房地產市場？

根據dtz戴德梁行北京研究部的分析，2015年1-4月，北京成交地塊32宗，出讓金總額達592.4億元，而2014年1-4月份，北京成交地塊84宗，出讓金總額為1056.1億元。2015年前幾個月的北京土地供應同比明顯減少，在供應稀缺的情況下，房企們的拿地熱情卻持續高漲，總價地王從2013年的58億元，到2014年的74億元，而2015年初已經高達80億元以上。

根據dtz戴德梁行北京研究部統計，自從2011年以來，不考慮2014年成交的懷柔區雁棲鎮柏崖廠村的多功能、文化設施綜合地塊，海淀西北旺鎮成交地塊的總價排名位居北京市第六名。

第一名：2015年1月，華潤、招商以總價86.9億元競得豐臺區亞林西兩塊二類居住用地，溢價率49%；

第二名：2015年1月，華潤、首開、平安聯合體競得豐臺區花鄉白盆窯村地塊，總價86.25億元；

第三名：2014年8月，華融、方興等聯合體經過193輪競拍，以總價74.60億元獲取了西城區華嘉胡同商業金融地塊，溢價率達110%；

第四名：2014年11月，中海經過42輪競拍，以總價59億元獲得石景山區老古城綜合改造項目地塊，溢價率為28.26%；

第五名：2013年12月，住總及融創等聯合體，以58.66億元總價競得門頭溝區門頭溝新城住宅混合公建地塊。

第六名 : 2015年4月27日,首創置業,以56.4億元的總價競得海淀區西北旺鎮的中關村永豐產業基地地塊

   dtz戴德梁行研究報告顯示，北京高階公寓售價已達7.79萬/平方米

北京住宅市場分化現象日益明顯，豪宅市場持續逆勢上漲。dtz戴德梁行研究部2015年第一季度市場報告顯示， 北京高階公寓成交均價環比大幅上漲30.03%，至每平方米77,950.59元。

從項目售價來看，2015年3月萬柳書院成交價格已經高達每平方米13.96萬元，保利海德公園成交價格達9.19萬元/平方米，可見北京城區豪宅項目銷售單價普遍在7-9萬元之間，頂級豪宅銷售單價在10-15萬元之間。

海淀西北旺鎮住宅地塊樓面地價已經達到每平方米4.3萬元，考慮到建安成本、稅費、管理費用及利潤等，dtz戴德梁行研究部認為，該地塊建成后的商品住宅預期售價應該在每平方米7-8萬元之間。目前，西北旺鎮區域的在售豪宅項目西山壹號院、萬科如園的成交價格才僅僅為每平方米4.5—6.5萬元之間，可見 “面粉” 的價格與 “面包” 的價格已經比較接近了。房企之所以如此大膽拿地版面，究竟是什么原因所促使？未來北京豪宅市場的走勢又將如何呢？

dtz戴德梁行華北區投資及顧問服務部主管及董事劉兵說：“一線城市的樓市未來仍將持續火熱，不管是整棟還是散售都在增溫，幾個月之后，從股市上賺錢的人還是會回來買樓，樓市可能還會有一波上漲行情出現。”

劉兵認為，隨著國內信貸環境的逐漸寬鬆，開發商普遍均看好國內一二線城市的房地產市場，他們對土地市場保持持續熱情。開發商選擇版面購房需求相對旺盛的一二線城市，將有助於恢復和提振購房者的市場信心，促使地產投資交易更加活躍。