自住兼投資 如何選擇會增值的房子？

文．蔡武穆

一定要買房子嗎？房地產專家胡偉良認為，房子是生活安定的基石，沒買房子生活容易沒有目標，等到年紀大了，才體會到沒有資產，連租房都有困難，後悔都來不及，建議年輕人若有能力一定要買房。

根據各項調查顯示，房子是實用性最佳的資產，除了居住功能之外，更具有財務槓桿的效益，長期下來，有房產和沒房產的人生財富會越差越大。

綜合各項因素 房價易漲難跌 

房價之所以上漲，是因為民眾有居住的需求，願意以一定的價格接手買房，相對的，在沒有產業聚落或是人口大量流出的區域，對房屋的需求不大，甚至過剩，不要說增值，連保值都有問題，房產越來越不值錢。

房價的組成包含地價、興建成本、銷售費用、管理費用、廠商的利潤等，其中，地價影響最大，土地資源有限，可取得的素地只會越來越少，越來越貴，大家常說，土地是房地產的原料，原料漲了，房價豈有不漲的道理？

另外，房價的漲跌也跟市場供需有關，供給小於需求，房價上漲，反之，供給大於需求，房價會下跌。務實面來看，房價有僵固的特性，所以易漲難跌。

市場供需也成為炒房客哄抬房價的樂土，炒房客透過大量炒作，大量有計畫買進，抬高房價，使真正有需求的剛性住房者被迫在炒高的房價水準接盤，房價越炒越高，造成一般民眾買不起房。

大城市、主流地段的優質產品

營造成本增加也是房價上漲的因素之一，就像 2021 年疫情下的房地產市場，因為建材原物料價格的飆漲，加上營造施工人員的短缺，而引發了房價飆漲。以南部原本的房價每坪二十五萬為例，營造成本每坪漲了 7 萬，房價來到了每坪 32 萬，漲幅高達 28%，但是以台北市每坪 100 萬的房價來看，同樣營造成本每坪漲了 7 萬，房價來到每坪 107 萬，漲幅只有 7%，這就讓人感覺中南部漲得比台北多，但其實房價上漲的單價是差不多的。

大家都想買到會增值的房子，胡偉良說，首先看重的是城市，其次是地段，第三是房子自身的條件。

房價與城市發展有密切關係，城市發展愈好，就業機會愈多，人潮自然湧入，產生住房的需求，房價自然上漲。因此，大城市有產業支撐，不斷的吸引外來人口流入，又因具有稀缺性，自然形成眾人追逐的目標，這樣的房產除了保值更具增值性。

房子不僅是消費品，還是金融商品，可以抗通膨。有人說，「買一間城市裡的房子，相當於買進這一個城市的股票」，城市發展好了，自然有分紅，因為你買的不單單是這個城市的房子，還有它的發展機會、教育、醫療資源等等。

符合 333 條件的熱門標的

再來是地段，華人首富李嘉誠說過，「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段」，雖然這個地段論更適合用於投資房產，但是剛需買房選擇區域 (地段) 也很重要。好地段的房產保值或升值的空間較大，就算未來房價暴跌，首先下跌的是較偏遠的地段，地段好的房價總是最後才下跌。

核心地區的房產總是反映了該區域的學區、地段、交通、配套、生活品質，也就是「提供給住的人生活上的使用價值」。因此，一旦這些地區的房子釋出，只要價格合理，就會有很多人想接手，一來捷足先登，或者是拉抬價格來搶購。

好房子還要符合三個外部條件：地段 (或區域)、捷運、地標。三個內部條件：物業保全管理、建造品質、鄰居的素質。三個基礎條件：格局方正、周邊設施完備、周遭環境良好等，這樣的房子，就會有很多人想接手。

「價值」比「價格」更重要

城市和地段之外，房子自身條件若符合耐震、靜音、智能、防疫功能，居住起來更舒適、更方便、更安全，是未來購屋的新典範。 

胡偉良說，2003 年以後興建的房子耐震力較佳，迄今在 1999 年 921 之後的二次地震中，都沒有大災害發生，2021 年後蓋的房子，更提升耐震等級、隔音墊及建材標準，建物的居住性、耐久性、耐震力都大幅提升。

綜上所述，依較高的建築規劃和建材水準蓋出來的房子，其價值最高，價格也會高於一般規格的建案，若兩者的價格差不多，那當然就該去買較高規格的，所以在買房的時候，要注意到房子的價值，否則，以為買到的房子稍微便宜，但因為價值較低，反而是買貴了。

宏觀分析 掌握進場時機

至於什麼時候該買房？胡偉良建議，如果買房是剛性需求，不管什麼時候，只要有滿意的房子出現，而你也買得起，就要趕快去買，不要貪圖便宜，畢竟，房價有一定的市場行情，合乎行情的好房子絕對是購房者追逐的目標。

如果買房的目的是投資，那麼除了要買大城市的「優質」房產外，選擇進場的時間很重要，買低的那部分就是你未來的起碼獲利，因此，要學會經濟和產業的宏觀分析，如此才能掌握進場的適當時機。

別貪圖買在「絕對低點」

其次，買房應該清楚自己買房的實力及迫切需求，以個人付得起的房價水準，再去找適合的房子，例如，年輕時，選擇不會花太多交通時間的房子，等孩子稍長，準備上學時，要考量孩子上學的需求。不同的年齡層、家庭狀況、收入水平等，都是選房的必要考量。

胡偉良提醒，不要一味貪圖便宜，尤其是連自己都不想住的房子，更不應該去買，畢竟沒人想住的房子，價格一定會直線下滑，寧可去買主流地段的優質產品，小一點也無妨，「去買『你覺得有點貴』，而不是你覺得『CP 值高』的房子」。

當前房價高是事實，但是依現況來看，房價要大幅下降非常困難，與其永無止盡的空等待，不如認真研究、看清事實，再依個人的需求、能力，做出適合自己的決策，才是真正的正確做法。    

預估未來幾年，台灣的房貸利率不會在 2.25% 以上，和前幾年最低點的利率相比雖然稍高，但比起 2000 年以前的 7% 以上，其實還是很便宜。只要房貸的利率小於房價上漲的比例，買房都是有利的。

「房價沒有所謂的絕對低點，買在相對低點就很棒了」，只要不是買在高點、買錯產品，從中長期的角度來看，買房都相對有利。他建議民眾，看清楚市場的長期發展趨勢，逆市操作永遠是最好的投資策略，像是在 2008 年和 2017 年房市低迷下抄底買房的人，迎來五到十年的多頭行情，最後都成了人生的贏家。

來源：《理財周刊》1173 期

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