首購族買不起 美國房市恐缺乏復甦力道

專家：需有更多房屋釋出，才能維持美國房市復甦力道。 (圖:AFP)

據媒體《CNBC》報導指出，美國房市雖然出現復甦，不過價格漲勢過快，對購屋族群或是租屋族都造成不小壓力。市場可從美國房市復甦後所出現奇特的供需情況中，找出不少原因。

多年來，許多有意購屋的族群，由於缺乏意願或無法負擔等因素，僅得坐壁上觀；這樣的狀況使得租金水漲船高。已擁有房屋的族群雖然也希望搬遷至更好的住所，卻因擔憂自身房貸高於房屋市值，或害怕得對新屋付出更多的錢，而無法進場。此外，營建公司也極度偏離歷史經驗的步伐。

然而，由於租金高漲以及緩慢復甦的經濟，目前房屋需求狀況終於出現回溫，但供應端卻顯得無力。據瞭解， 全美 3 月底僅有 200 萬棟成屋待售，僅夠供應 4.6 個月；但在健康的房市下，供應期應為 6 個月。也因缺乏待售房屋數量， 使得 3 月份中價位獨立屋成交數上升 8.7% ，較去年同期成長高出一倍。

美國不動產經紀商協會 (National Association of Realtors) 首席經濟師 Lawrence Yun 表示，「我們沒見到預期的庫存銷售。」

據瞭解，成屋銷售在 3 月達到 18 個月來新高，不過首購族卻僅占其中的 1/3 ；正常狀況下，首購族應占 40% 。房地產經紀人稱若持續這樣的走勢，今年房市會有 9 年來最佳的表現。不過，這其中存在很大的變數，也就是市場還需要更多房屋釋出，才能滿足這樣的成長需求。

Yun 表示「若房市銷售狀況按目前步調持續發展，已擁有房屋者將須對賣屋更有信心，並有足夠的時間考量換屋選擇。許多待售屋與新屋仍須在價格上做出妥協，以便首購族有更多機會進場。」

當房市銷售狀況有了改善，卻遠不及民眾與市場的需求。家庭組織形成仍偏向租賃那端，自有房屋則已降至 20 年新低，預期將持續下探。這就是租金持續上揚的主因，據房地產公司 Zillow 的月度租金指數報告指出，租金與 1 年前相較之下，漲幅達 3.7% 。

Zillow 的報告指出，「預估今年底租金漲幅，將超越房屋價值得漲幅。」

當承租人為投入更多租金在住宅，就越存不了購屋的頭期款。即便信貸市場漸寬鬆，卻於事無補。房貸利率雖幾乎接近歷史低點，但信用紀錄、個人負債程度等貸款門檻卻相當高。此外，薪資成長幅度更是追不上房價增值的幅度。

投資顧問公司 The Lindsey Group 首席市場分析師 Peter Boockvar 表示，「房價再上漲 8% 將無法吸引任何首購族，僅得繼續租屋。」

由此而衍生出的問題，即美國房市是否有臨界值。 2013 年底時因投資人在房市低點大量進場，無預警造成 2014 年幾乎全年成交量出現暴跌。其後在 2014 年下半年開始緩和，而在今年出再度出現暴漲。

對於今年房市成長， Yun 稱若購屋承受力出現失控，原先預期房市成交量將出現近 10 年來最佳表現的希望將破滅。