牛市擠壓房產投資價值 行業進入弱肉強食時代

和訊網訊息 4月21日，東興證券房地產首席研究員鄭閔鋼在《和訊座談會》上表示，短期內投房子不如投房地產股；財經評論員李犁則認為，選股應尋找pe比較低的，資金狀況、成長性良好的。

對於房子是否還是現階段投資首選標的，兩位《和訊座談會》的嘉賓均認為，房產占資金、升值有限且不易兌現，因而不是目前的投資首選。

那么在投資股票上，二人對於地產股怎么看呢？李犁認為，應該選擇那些相對資產規模適中、成長性比較好、同時現金流比較穩健、平衡的公司，至少短期內不會改變的一個投資邏輯。按照港股的邏輯，如果看成長性，國泰君安地產分析師李品科認為，在o2o平臺的建立方面，萬達具備其他開發商不具備的巨大優勢，萬達廣場2013年客流量已超過12億人次，若在1-2 年內將這些客流量轉化為萬達會員的話，預計萬達會員會達到1 億人。萬達的o2o 模式可能的模式和步驟包括：建立“大會員”體系，進行“大數據”的整合，並將萬達旗下的商業、酒店、旅遊、影院、娛樂進行全面對接。

鄭閔鋼認為，地產上市公司的分化是需要考慮的因素，以前更多的是去自上而下選股，現在更多自下而上，即從公司自身的經營選擇標的來投資。

從兩市投資主體相比較，a股更情緒化，香港更注重企業未來的現金流。“短期內，總的來說投房子不如投房地產股。”鄭閔鋼認為，買房子流動性比較差，出手意愿不能及時兌現，作為投資的話，收益和流動性俱佳才是好的投資標的。房子和股票一樣是分化的，要有專業性的判斷。地產公司模式，一到兩年間該模式下能否看到穩健發展。

從現金流的角度看，光大證券(601788,股吧)認為，萬達采取以售養租的模式，通過物業銷售快速回籠現金，具備較強的現金周轉能力。對比體量相近萬科，發現公司擁有較高的預收賬款/存貨比例，可見周轉能力更強。由於公司的土地成本較低，若未來中國房地產市場持續不景氣，公司仍有空間通過降價保持銷售，保證現金回籠速度。

“所以在港股，公司長期現金流、成長性因素要多考慮，a股更注重今年、明年的利潤，有所區別。隨著滬港通的開通，港股表現不俗。”李犁認為要區分來看，對於二級市場的投資者來說，選股或者選價值洼地是兩碼事，如果是選股尋找那些估值比較低的，即pe比較低的，同時流動性，即資金狀況良好、成長性比較好；如果是尋找價值洼地，相對而言標的市盈率、市凈率其中一個比較低，或者二者都比較低，如果成長性、流動性相對比較好，哪怕市盈率高一點沒有關係。

鄭閔鋼介紹了行業分化的現狀，2012年前50名的房地產公司市場占有率在22%，2013年是26%，到2014年整個行業增速不好的時候，前50名的市場占有率上升到31%，從之前的1/4到1/3，可以認為模式比較好的、能看到一兩年的成長性的，或者穩健發展的公司，雖然整個營業收入增長不多，但是它的市場在全國，或者在區域里行業地位是在提升的，這些公司在股票市場也是投資的好標的。

鄭閔鋼和李犁一致認為接下來將是“弱肉強食的過程”，在宏觀經濟面下滑形勢下，市場占有率反而提升，其實是淘汰、消滅弱者的一個過程。在整個經濟體當中房地產(000736,股吧)承擔很大的作用，市場和行業都會發展，去掉一部分產能，淘汰一些弱小的企業，這是行業發展的必然規律。