【回顧展望-樓市把脈】樓市下跌掀劈價潮,新界市區銷情見榮辱

　　《經濟通通訊社記者許英略23日報道》今年本港樓價大幅回落,在第五波疫情、加息及移民潮夾襲下,樓市出現劈價潮。美聯儲於大半年內加息4.25厘,港銀終在4年來再次上調最優惠利率(P),大部分港銀年內加P三次共0.625厘,無疑增加供樓人士壓力,雖然「荀盤」湧現,惟買家對後市多持觀望態度。《施政報告》中雖提出海外專才在港買樓可獲退稅,惟市場認為刺激力度不足。

　　差估署數據顯示,4、5月樓價指數曾止跌回升,不過隨著息魔來襲,跌勢難止,10月份私樓售價指數報352.4點,今年累跌10.5%,重返2017年底水平。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL截至12月9日,跌14.6%,而八大指數中,九龍CCL　Mass跌幅最為凌厲,全年跌17%;另一上車盤集中地新界西亦跌15.7%。而大型屋苑領先指數則錄得15.7%跌幅。

*二手成交萎縮,呈現劈價狂潮*

　　據土地註冊處及代理數據顯示,截至12月20日全年二手住宅註冊錄得36109宗,按年暫跌40%。在移民潮及加息陰霾下,市場於下半年伊始出現劈價潮。中原曾指出,持貨約4

年以下沽貨業主,近期賣樓平均帳面獲利幅度只有約10%,若扣除交易成本,可能虧蝕或僅獲微利。數據亦顯示,太古城、沙田第一城上月平均呎價較去年底分別低出19%、17%。

　　另外,將軍澳更被喻為「蝕讓成風」,於12月首5天累錄35宗二手成交,當中5宗錄虧蝕,佔比達14%。

*新界市區一手互見榮辱*

　　第五波疫情來勢洶洶,打亂新盤部署。疊加加息壓力,新界與市區新盤銷售榮辱互見。由會德豐地產、恒地(00012)、新世界(00017)及帝國集團合作發展啟德PARK　

PENINSULA的MIAMI　QUAY　I,自9月開售138伙,至今累沽46伙;保利置業(00119)及尚嘉控股合作的油塘朗譽,首批推出128伙,即日沽約10伙;萬科香港長沙灣連方I及恒地紅磡必嘉坊.迎匯,首輪銷售即日僅賣出7伙及3伙,佔比分別為13%、23.3%。

1A期7日內累收逾1.9萬張入票,較當時開售336伙超額認購逾55倍,成為今年「新盤票王」;項目1A及1B期共售出逾1538伙,佔整個1期總數1624伙近95%,套現逾94億元。

　　賣地收入表現更強差人意,在缺乏「地王」及樓市下滑情況下,政府同樣拖慢推地步伐,據仲量聯行統計,目前政府賣地及改契和換地帶來218億元收入,僅達到本財政年度賣地收入目標1200億元近20%。

*受疫情影響多個樓盤延遲收樓*

　　回顧本年港樓樓市,政府於2月《財政預算案》放寬90%按揭樓價上限,由800萬元調高至1000萬元。加息壓力下,金管局亦於9月底,將物業按揭貸款利率壓力測試要求,由3厘下調至2厘,令樓市曾出現「小陽春」。

　　不過,8月底,九建(00034)將軍澳海茵莊園突於收樓前一日公布,因疫情及天氣等不可抗力的因素,延遲收樓日期7個月,項目最終仍於10月底宣布獲批滿意紙。

　　11月上旬,信置(00083)、嘉華(00173)及中海外(00688)合作發展錦上路站「柏瓏I」被指施工時未依從圖則,轉力層底下8條主力柱結構力度不足。信置亦承認事件,及已要求全面檢查及跟進。

　　高銀(00530)前主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅新盤傲玟於11月中旬亦傳出遭會計師樓接管樓盤,並暫停開放現樓。去年因工程質素問題需拆卸重建的新世界大圍柏傲莊III,去年8月至今年12月19日累錄約394宗取消交易個案。

　　7月中旬,新世界、新地及會德豐等投得跑道區地皮9家發展商,宣布聯手成立「啟德跑道區私人發展有限公司」,通過公私營協作模式主動與政府部門等協商,並將跑道區地皮命名為

PARK　PENINSULA,輿論指此舉為地產商主動「自救」。9月底,長實(01113)亦將旗下波老道豪宅餘下152個單位及一籃子車位,以207.66億元,打包售予新加坡華瑞資本,亦曾被評為「看淡後市」。