【回顧展望-樓市把脈】明年樓價料跌幅收窄至5%,憧憬政府撤辣

　　《經濟通通訊社記者許英略23日報道》本港今年樓價受疫情及加息影響,首10個月樓價較去年高位回落11.5%,成交價量萎縮,市場普遍預期今年全年樓價下跌10%-15%,不過挨近年底,受相關利好因素推動而回暖,市場雖展望明年樓價個別發展,至少短期會持續下跌。業界認為明年樓價走勢仍須視乎通關及政府會否「撤辣」等因素。

　　仲量聯行香港主席曾煥平估算,明年中小型住宅資本價格將再下跌10%,豪宅價格跌5%至10%;若政府放寬「辣招」,中小型住宅價格將僅下跌約5%。惟他質疑通關後經濟效果,加上就算即時「撤辣」,通脹及息口問題仍然未解決。

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,由於現時實際按息已超過3厘,對市場購買力已開始構成一定影響,預期2023年香港一般住宅樓價將下跌5%-10%;豪宅樓價料持平或跌5%。

　　東亞(00023)首席經濟師蔡永雄預計,今年港樓跌11%,明年則跌5%,但港息明年在首季上調,因此樓市下跌亦會集中在上半年,明年下半年或因為市場看好美國減息而反彈。

　　　戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢預料上半年樓價跌勢持續,下半年漸趨穩定,全年呈0%-5%下調空間。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則預料,明年樓價有3%-5%波幅,其中上半年有機會呈跌勢,下半年將谷底反彈。

*外資券商料樓價升5%*

　　不過,瑞銀則看得較牛,該行在研究報告中預料本港2023年樓價大致上持平,波幅僅為升跌3%之間。瑞銀指出,看到內地專才計劃來港人數上升;預期加息周期見頂;私樓供應下降的鼓舞數據。

　　摩根士丹利預測更為樂觀,樓價會於2023年次季見底,全年上升5%。受加息、人口減少、封關及經濟疲弱等因素拖累,預期樓市弱勢會持續多3-6個月,但明年本港樓價會受惠於息口見頂及中港通關。

　　美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明則預料明年樓價或升約10%,走勢「先穩後升」;中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,明年首季本港樓市仍受各項不利因素餘波影響,若加上政府適時「減辣」,樓價有望於明年首季觸底,預料全年樓價在谷底反彈15%。

*施永青:未有條件出現大牛市*

　　中原地產創辦人施永青指出,樓價現時正尋找支持位,跌勢較大的區域開始呈現支持力。因此,樓價跌逾20%以後,再根據新的形勢發展。不過眼前多為好消息令樓價止跌回穩,「需要更多好消息,才可令樓價轉勢上升」。

　　他表示,新近利好消息成為市場主導消息,但一些利淡消息亦很頑固,「不是一下子可以改變」,施永青指出,中美較量下,很難預先判斷中國一定贏,因此市場會一定程度上持觀望態度

。在本港經濟未蓬勃成長情況下,樓市很難大好。他形容本港樓市未有條件出現大牛市,頂多只找到一些支持位,未曾確認市場已經轉勢全面向好。