和頓集團：2023重整預期 放眼美國房市增長

文 ‧ 許洛婕

聯準會升息循環接近頂點，加上美國大部份地區均面臨房屋供應不足問題，投資者需留意，房屋市場將於明年重整，預計 2023 年逐漸復甦。整體而言，美國房屋市場的情況對投資者來說，整體表現比預期樂觀許多。

為應對飆升的通貨膨脹，聯準會於今年連續四次調升利率 3 碼，暫緩了房屋市場多年來的增長以及低利率貸款推動的需求，眾多不確定性令市場在 2022 年陷入了不安及恐懼。聯準會上調利率，導致 30 年期抵押貸款固定利率由 1 月份的 3%，飆升至 11 月份曾經來到 7%。利率增長影響企業融資成本，也影響房屋市場的購買動能，對國內生產總值亦逐漸帶來負面的問題。例如: 企業裁員計畫，帶來失業率問題; 失業問題加深消費支出的縮減，進而逐漸步入可能經濟衰退的隱患。

假若 30 年期抵押貸款固定利率自 7% 開始滑落，市民的購買力及房屋價格即便放緩，也未必會長遠地壓抑房屋需求。很多數據支持此說法。值得注意的是，房屋價格預期會漸趨穩定，更可能在未來 12 個月上升。

目前的市場狀況與 2007 至 2008 年期間的環球金融危機有很大差別。經濟評論員相信，目前房屋庫存緊拙，因此 2023 年美國房價不會出現大幅下跌的情況。

全國房地產經紀人協會 (NAR) 首席經濟學家 Lawrence Yun 指出：「目前的房屋庫存只有 2008 年的四分之一。」
Lawrence Yun 補充，抵押物業被拍賣的個案很少，只有約 2%，與 15 年前超過 30% 的拍賣紀錄比較，目前抵押物業市場是健康的。同時，過去兩年的房價大幅上漲，市場上拍賣抵押物業的情況很罕見。 

展望 2023 房市前景 將是買家進入市場的機會

綜觀美國市場前景，房屋供應不足的問題仍然會持續。全國房地產經紀人協會估計全美各地住房供應缺口超過 550 萬套房屋。

和頓集團行政總裁 Bill Doherty 指出：「新房動工量增長的確放緩，但這有利於降低房屋成本，使房屋價格回到較可負擔水平。」

Bill Doherty 認為商品及服務的成本均有下降，尤其是木材價格大幅減少了 46%，而預計混凝土價格也會顯著下跌。從宏觀角度看，供應量及其他因素影響下，明年很大機會是一個買家市場。

2022 年 8 月最新的 Zillow 房屋價格預期調查，訪問了 107 位經濟學家及房地產專家，56% 認同，到 2023 年下半年末，美國房屋市場會呈正向轉變，更有利於買家。調查相信是基於房屋價格增長在疫情期間創下了新高，但現在已開始放緩。

Zillow 研究指出，在中西部市場，如哥倫布 (Columbus)、印第安納波利斯 (Indianapolis) 和明尼阿波利斯 (Minneapolis)，房屋價格在未來 12 個月也不大可能下跌。同時，一些快速發展的南部市場，如亞特蘭大 (Atlanta)、納什維爾 (Nashville) 和夏洛特 (Charlotte) 等，仍然保持吸引力。距離都會區不遠的近郊地區和郊區的房屋情況也類似。

不過，博伊西 (Boise)、奧斯汀 (Austin) 和羅利 (Raleigh) 等市場在疫情期間房價增長率最高的城市，其房價預計將會下跌。

高盛在其 2023 年展望指出：「通貨膨脹消退和失業率輕微上升的情況下，相信全球最大經濟體應能避免進入衰退期。」

Bill 相信，這對房屋市場的影響也一樣。「通貨膨脹的情況將開始放緩，對抵押貸款利率也有正面影響，房屋因而變得更能負擔。」

全國房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 展望 2024 年的房市一片光明。他預期房屋市場將大大復甦，房屋銷售量預計上升一成，全國房屋價格中位數也會上升 5%。

預期房市重整  雙重機遇擴大市場佔有率

美國聯準會在未來數月很有可能減緩升息步伐，令不少人認為最近房市的衝擊只是暫時性的。投資者在未來幾個月可以觀望合適的房屋及土地。地產開發商如和頓也開始收購土地資產及準備開展建築開發工程的計劃。和頓集團也於 2022 年秋季在佛羅里達州坦帕 (Tampa) 增設了新的辦公室。

和頓集團特殊項目執行副總裁 David Peter 認為：「隨著和頓於美國東南部和大西洋中部市場不斷拓展，我們的土地資產正不斷擴大。」最近，和頓也在田納西州收購了 186 英畝的土地，計劃開發獨棟別墅房屋。

Bill 表示：「我們提前計劃及做好準備，當美國房屋市場穩定下來，我們的土地資產便可以第一時間啟動開發，為全球投資者帶來獲利離場機遇。」

來源：《理財周刊》1165 期

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