昂達投資朱喜平：中國商業地產“九死一生”

上海昂達投資執行董事朱喜平

和訊房產訊息 4月19日，2015年第二屆中國體驗式商業地產創新峰會暨商業項目對接會&運營管理研討會在北京（樓盤）舉辦，上海昂達投資執行董事朱喜平在會上坦率表態，中國商業地產九死一生。

他指出，運營商業地產第一要資金，第二要團隊，還需要比較好的資源觀念。中國商業地產在本世紀初以萬達為代表，已經走過十年的歷史。

朱喜平從這十年歷史中，總結出開發商發展商業地產失敗的常見原因。他提及，首先還是選址措施，產業很重要，有些城市沒有任何產業，沒有任何基礎沒有辦法成功。

第二，中國從2012年起全面進入老齡化社會。到2030年，中國負增長。很多城市還是人口輸出型的城市，沒有人口導入。這種城市做商業也是非常痛苦的。

第三就是交通。從大的方面講，高鐵改變整個區域的經濟關係，地鐵會改變商圈的格局，第三個就是地段，這就是基本常識。另外，轉型做商業地產用住宅的思維，這在過去很長一段時間難以改變，現在才逐漸轉變為“先商后住”，因為商業帶動土地的增值，對其它物業也有幫助。

第四，設計和商業脫節。看到很多開發商體制里面，這兩塊業務是由不同的部門負責，但人的特點都認為自己的看法是對的，就導致兩個部門之間溝通有脫節，導致最後做出來的產品不好。就像夫妻倆關係不好，生的孩子智商、情商都會受影響。但這個過程最近來看已經發生變化了，不再盲目的去做設計，也認識到從定位出發。

第五，散售商鋪，就是一個數字遊戲。我們在談一種概念，從債權、股權的問題，這個存在很多法律上的缺陷或者不足。

第六，招商與施工脫節。在實際投資前，很多開發商要求招商團隊和代理公司把主力商家簽約下來，但這是不現實的。雖然像萬達，或者新世界地產，他們有很多長期戰略合作伙伴，在拿地施工設計階段就開始基礎對接，能夠做到把商家簽約下來，但很多開發商不具備這個號召力和影響力。這就導致了招商和施工的脫節。

第七個，招商與營運脫節。我們現在很多項目招商運營了，按照項目成功的來看，設計、定位很好，開業60分、70分，一個項目的招商后期的營運非常重要。后期沒有企業策劃，沒有話語權參與到整體的籌備，后面的項目管理也是存在問題的。

第八個，銷售與招商脫節。首先是核心商鋪后期招商無法落位；第二，虛擬商鋪面積過小，大面積租戶無法引進；第三，消費者對商業的選擇性越來越強，我們更多關注最終的用戶；第四，銷售很快，招商很慢，這是一個矛盾，既想招的好，又想賣的好，需要很好的團隊去統籌。

第九個，營運團隊缺位。不能依靠外圍的代理公司，代理公司和顧問公司能夠解決階段性項目不足的問題，但應當自己成立專門商貿團隊，這是非常慎重的。資產交給外人去做這是很麻煩的。

朱喜平表示，經歷過的這些問題，中國商業地產首先應當要有一個好的邏輯方法，首先就是先定位后設計；第二先招商后施工；第三，先資本后資產。從資本投資的角度來看，其實商業地產就是金融產品，從開始投項目之前，就要考慮通過什么方式快速退出。當資產沉淀下來，就會給我們很多開發商帶來滅頂之災。