爛尾樓風暴來襲? 預售屋糾紛頻傳 購屋前2招自保

撰文:師慧君

買預售屋的人,最怕遇到爛尾樓,讓辛苦繳付的款付諸東流。近一年來,隨著政府打炒房、限縮土建融貸款成數,以及營建成本暴漲、央行升息,讓越來越多的中小型建商財務吃緊,也讓專家接連喊出小心爛尾樓風暴來襲。

到底何謂爛尾樓?一般而言,指的是建築工程已經啟動,但中途卻因故停工、無法興建完成的狀況,而停工原因大多數是因為建商資金短缺甚至倒閉。

 

土建融逾放比低

爛尾樓僅屬零星個案

台灣真的會上演爛尾樓風暴嗎?住展雜誌研發長何世昌指出,台灣近年真正停擺後無法續建的爛尾樓其實非常少,絕大多數的個案最後都有新的建商願意接手,且都順利完銷,新聞中的案例皆屬零星個案,而且從今(2022)年初到年中,市場上的爛尾樓一直持續在減少,因此以爛尾樓「風暴」來形容,並不恰當。

再從土建融逾放比來看,近一年逾放比都在 0.1% 以下,表示建商違約的比例很低,整體不動產債權相當穩定,而且「逾放比低得十分誇張」,顯示過去幾年房市景氣熱絡,建商口袋大多賺得飽飽,因此即使貸款遭到限縮,也不至於產生資金壓力。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示,近幾年房市遍地開花,連許多區位條件不好的建案也都熱賣,然而在缺工缺料的情形下,小型建商就算完銷,工程也有可能發包不出去,若資金周轉能力差,就容易有「爛尾」的情形發生。

莊孟翰進一步指出,實務上工料雙漲的情形可能比政府統計的還要嚴重許多,若建案當初售價偏低,現在很有可能一開工就虧本,甚至「賣越多賠越多」,因此不少建商寧願暫緩開工,「以拖待變」,這也導致預售屋糾紛甚囂塵上。

 

延遲交屋、延遲開工大增

已購戶為賺價差選擇吞忍

何世昌表示,今年爆發的預收屋糾紛的確比往年增加不少,又以「延遲交屋」、「延遲開工」的比例最高,也有部分建案傳出「強迫加價」或「強迫解約」的消息。

對此何世昌直言,建商之所以「強迫加價」或「強迫解約」,就是因為價格漲太快了,後悔當初定價不夠高、賺得不夠多,才使用強迫已購戶加價,或強迫已購戶解約後重新定價、銷售的手段,來謀取更大的利益。

然而何世昌也指出,雖然有少數消費者選擇站出來爆料,讓糾紛浮上檯面,但也有更多的消費者最後選擇吞忍,原因就是「價差太誘人」,尤其某些新市鎮甚至出現翻倍的漲幅,因此當已購戶面臨延遲交屋、加價,或是要求建商解約與賠償違約金的選擇時,多數人寧願摸摸鼻子,配合建商的要求,畢竟「價差高達幾百萬,也不差再多等一兩年」。

萬一真的遇上預售屋糾紛,該如何處理呢?何世昌建議,先思考自己最終希望達成的目標,究竟是想要順利交屋、拿到房子,還是只是想出一口氣?

若希望順利交屋,耗時檢舉或訴訟不一定有利,因為檢舉後建商雖然會遭到開罰,但罰金是繳給國庫,消費者得不到任何好處;至於訴訟,更要考量「CP 值」,以免得不償失。

 

自保之道

挑選大型建商

既然預售屋糾紛這麼多,消費者還能買嗎?又有什麼自保之道?對此何世昌表示,以爛尾樓來說,很多建商爆發財務危機或倒閉,都是無預警的,消費者很難防範,能做到的就是盡量挑選財務穩健的上市櫃公司,或是資本額高、口碑良好、推案量大的建商,就能確保預售屋順利完工、交屋。

另外,建議消費者多做功課,例如查詢建商和公司負責人是否有訴訟紀錄,藉此了解過往的履約情形。同時要避開「第一次推案的建商」,因為這類建商沒有實績可供參考,也無從打聽公司的信用與財力條件,風險相對較高。

莊孟翰亦表示,大型建商的自有資金多,且不少都具備自有營造廠,較不會發生周轉不靈或工程大幅延宕的情形。不過大型建商的建案價格通常也較高,消費者要付出相對更多的款項,這點也是必須考量的。

 

自保之道

選擇有利的履約擔保機制

此外,購買前須確認是否有「履約擔保機制」,以及屬於何種擔保方式。按照法規,預售屋的履約擔保機制有 5 種,包括「價金返還」、「不動產開發信託」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。

其中,以「價金返還」對消費者最為有利,因為施工期間建商不得動用履約專戶內資金,必須在交屋後才能取得,萬一建商無法履約,消費者可以拿回全部的款項。然而何世昌坦言,採取「價金返還」機制的建案少之又少,幾乎可說是沒有。

而「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」是指建商倒閉後,消費者可要求作保的公司或公會成員繼續完成工程,但因購屋款項全部匯入建商帳戶,對消費者來說最沒有保障。

現行預售屋最常採用的履約擔保機制為「不動產開發信託」,履約專戶內的資金為專款專用,並按照工程興建進度撥款給建商;若興建途中建商不幸倒閉,就有機會另行尋覓其他建商接手續建。不過何世昌也提醒,續建機制又分「承諾型續建」和「協助型續建」兩種,若為前者,續建機率較高,反之若是後者,則有可能因為續建風險大或價值不高,而無法續建。

換言之,履約擔保機制其實無法真正擔保「履約」(交屋),且只能用來防範願意守法的業者,若碰上惡意倒閉、脫產的建商,消費者一樣只能自認倒楣。

至於購屋後的自保方式,除了前述的提告之外,還可向公平會、消保會、內政部等單位檢舉,但對於購屋款項的保全可能沒有太大的效果。

更多精彩內文請見《Money 錢》2022 年 10 月號第 181

 

 

來源:《Money 錢》

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