【路博邁投信】路博邁投資長觀點:具抗通膨特性的房地產

Matthew Kaplan,Almanac Realty Investors 團隊主管

房地產常是投資人首選的抗通膨投資標的之一。其中又有哪些類別的房地產最能受惠於通膨帶來的利多呢?

本週投資長觀點邀請到 Matthew Kaplan 擔任客座作家。

消費者物價指數攀升的速度打破過去 40 年來的紀錄,許多投資人再度翻出那塵封已久的抗通膨教戰守則。

為什麼房地產常是投資人首選的抗通膨投資標的之一?當中有哪些類型的房地產特別具有抗通膨的韌性?甚至能反過來受惠於通膨的利多加持?

供給有限

營建成本、大宗商品價格、薪資水準、以及其他材料價格不斷攀升,常導致房地產市場出現兩種結果:新建案的營建成本攀升,以及老舊大樓改建的價格水漲船高。由於新屋供給短缺導致成屋需求攀升,房租經常隨之調漲。建築重置成本上漲推升房地產價值,土地與建物價值常因此走揚。簡單來說,新屋供給有限與需求持續成長正是大多數通膨環境下的常態。

此外,在營建成本上漲的環境下,房地產開發商若決定開發新建案,完工後租金勢必得調漲,藉此維持房地產的收益率。同樣的道理,現有房地產的業主也有進一步調漲租金的空間-尤其是租期較短、換約次數較為頻繁的房地產類型。

由於大多數投資人靠借貸籌措大部分的買房資金,因此一旦融資成本隨著通膨攀升,房地產的價值也會受到影響。然而,從最終的結果來看,這對房地產的投資回報不一定是壞事,其中的理由有二:首先,房地產的貸款利率通常有一個「底線」,且這條「底線」普遍高於放款當下的基準利率;因此在基準利率攀升的初期,房貸的融資成本不會受到影響。其次,在通膨的環境下,租金上漲的速度常高於融資成本,因為名目經濟成長率攀升常刺激房地產的需求;同時間,通膨雖然會推升融資成本,但是房地產價值也會獲得加持並走揚。

不同類型的房地產,不同的經濟特性

這是否代表在高通膨的環境下,特定類型的房地產尤其值得投資人青睞呢?

首先,投資人或許會偏好租期較短的房地產,就好比存續期較短的債券,或是短期獲利能見度高的股票。一般而言,自助式倉儲的租期較短,通常每個月續約一次;飯店住房的租約更短,通常只有短短幾天而已。因此,相較於動輒簽約 5 年的工業設施,甚至是租約長達 10 年、20 年的辦公大樓或大型零售商場,投資人可能會認為租期較短的房地產可以更即時地反映通膨趨勢。儘管如此,許多長期租約通常會附加通膨連動條款,隨著通膨調漲租金以避免業主面臨通膨的風險。

我們認為比起租約時間的長短,房地產業主的定價能力反而更加重要。定價能力取決於供需基本面。儘管旅館可以每天調整房價,但是一間地段不好的廉價旅館可能發揮不了什麼抗通膨效果。相較之下,一棟座落在黃金地段的全新飯店則有望在後疫情時代,坐享強勁的商務與旅遊復甦需求,因此未來幾年應可維持高於通膨的現金流量成長速度。

此外,其他類型的房地產亦有望受惠於當前的通膨與後疫情時代的復甦趨勢,展現強勁的定價能力。位於精華地段的工業與零售業房地產奇貨可居,因為薪資成長與疫情期間累積的額外儲蓄,料將支持穩健的消費活動並造就強勁的出租需求。此外,薪資水準與購屋成本攀升,導致租屋需求成長並推升租金,進而使得出租住宅表現受惠。

回歸基本面

總結來說,我們認為通膨攀升的環境有益於競爭條件良好的房地產企業。

目前,特定類型的房地產需求依舊強勁,因此許多房地產企業有能力調漲租金,同時間營建成本攀升限制供給成長的速度。在挑選房地產投資標的時,我們認為投資人切勿把事情想得太過複雜,而是要回歸數十年來不曾改變的供需基本面原理:我們認為同時具備租期短與定價能力的房地產,有望在通膨環境下展現良好的報酬潛力。

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