央行房市信用管制趨嚴 北市北投、文山及土林仍有「好好貸」路段

台灣央行不斷祭出房市的選擇性信用管制措施，銀行房貸成數和利率條件更嚴，不過最好貸的購屋路段就在北投區。建經業者統計聯徵中心資料，台北市第三季貸款成數最高的前三名路段，北投區光明路成數 79.5% 奪冠，平均核貸利率 1.29%，也是北市最低。

台北市第二名是文山區景華街，貸款成數 78.9%、利率 1.31%；第三名則為士林區福港街，貸款成數 78.2%、利率 1.34%。

第一建經研究中心副理張菱育表示，北投光明路串聯捷運北投站及新北投站，路段上有各式店家、銀行、郵局，是北投區主要的大動脈；文山區景華街近捷運景美站，區內有明星學校靜心高中及附設國中小學，還緊鄰景華公園，路段上店家林立，市場供需價格穩定；士林區福港街則緊鄰百齡國小、附近有逾萬坪的前港公園。

張菱育表示，台北前三名路段都有幾項共通性，包括近捷運、公園、學校等，這些路段屬於自住需求穩定，也最符合首購市場，因此能取得較高的貸款成數與享有首購低利優惠。

至於貸款成數最低的路段為南港區經貿二路，僅 56.7%，其次為豪宅林立的中山區明水路，和萬華中華路，都在六成左右，且這三路段貸款利率都偏高，平均鑑估值也都在 2000 萬元以上。

據分析，南港區經貿二路有「大同璽苑」、「日昇月恆」等破億豪宅，明水路也是大直豪宅區，中華路也是萬華商業區主路段，這些區段都是以高價豪宅、商辦、店面為主，且屋主多半也是持有兩戶以上的高資產族，因此普遍成數偏低。

日前央行祭出第四波房市選擇信用管制措施，購置高價住宅，自然人已有 2 戶以內房貸從 5.5 成降為 4 成、第 3 戶以上降為 4 成，且都無寬限期，而商辦貸款成數大多在 6.5-7 成左右，也比一般住宅還低，豪宅限貸與商業貸款低，導致這幾個路段成數也偏低。

第一建經總經理謝萬雄分析，根據銀行法第 72 條之 2 有關「住宅建築及企業建築放款」的限額規定，銀行對購置興建的貸款餘額，不可超過存款與金融債的 30%，若銀行放款接近滿水位，多少會產生排擠效應，有些銀行甚至只將額度僅保留給 VIP 客戶。

謝萬雄指出，銀行評估貸款條件有三大方面，包括「物件地段」、「信用狀況」、「財力條件」，各方面越符合條件者，銀行給的貸款條件就越好，這次央行加重房市管制措施，且明年應有升息變化，銀行放款趨於保守，建議購屋族自備款應該要抓三成甚至更多，出價前應要先了解往來銀行的貸款評估狀況，避免因貸不滿，而陷入買到了卻繳不起的窘境。
   
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前房貸利率大約為 1.31% 起跳，不過各銀行放款水位已高，央行又緊盯銀行放款，因此近期不少房貸利率在 1.34-1.4%，第二屋則是 1.6% 左右，而北投光明路第三季的平均利率達 1.29%，低於目前最低利率，應該是該區有不少購屋者也申請了青年安心成家優惠貸款，前兩年為 1.19%，拉低了平均，不過優惠方案第三年則進入 1.49%，購屋者申貸前也可依照自己的條件多比較選擇。