〈房產〉壽險投資台灣不動產台北市占8成 其中信義區居要角

壽險投資台灣不動產以台北市占8成 其中又以信義區居要角地位。(鉅亨網記者張欽發攝)
壽險投資台灣不動產以台北市占8成 其中又以信義區居要角地位。(鉅亨網記者張欽發攝)

壽險在台投資不動產去年重返 1000 億元大關,出現區域與產品加碼意味濃烈,商仲業者統計,過去 10 年壽險業者投資不動產區域以台北市 4429 億居冠,占整體交易近 8 成,其中信義區 1265 億元站穩一哥地位,值得注意的是,南港區投資總額 552 億元,已超過市中心主要熱門區域新焦點。

台灣壽險業者投資產品也由純收益型產品,轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品,兼具收益與未來增值效益。

信義全球資產總經理柯宏安分析,以信義區來說,近 10 年壽險總投資金額達 1265 億元,信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地,占整體台北交易 7 成,又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權,看準自行做整體性開發,可能帶來更高的租金收益,像南山人壽在 2012 年標下的世貿二館,如今開發辦公與商場的複合式大樓,帶棟此區租金攀升。

此外,在台北市大面積土地一地難求下,新興區域開發成為壽險業瞄準地,其中南港區近 10 年壽險在此總投資金額達 552 億元,已超過中山區 436 億元以及內湖區 437 億元,2020 年大南港土地案由富邦人壽取得,即刷新了南港土地單價。

在市場整棟大樓釋出少,加上辦公租金漲幅跟不上售價步調,租金收益率不易達到法規要求的標準,讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品,投資商辦大樓案件減少。

但在都更危老議題發燒下,讓壽險找到新投資出口,加碼鎖定此題材產品投資,短期可採現況收租或自用,長期來看,興建新大樓後除可提高租金,未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過 30 年,看準都更效益也讓此一行政區成為近 10 年壽險熱愛投資的區域,總投資金額 718 億元,像是富邦人壽去年的王朝酒店交易,以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓,就是看準都更效益及頂級商辦需求。

柯宏安表示,壽險業者在 2012 年全台投資總額曾超越 1000 億元,但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下,使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外,到 2017 年全台只剩 114 億元,而商辦交易更在 2015 年創低,直到 2020 年疫情衝擊下,海外投資風險提高,壽險重回台灣投資,投資金額再度破 1000 億元。同時,在台北市更可以發現壽險業者加碼投資。

而今年 1 月壽險全台投資已達 152 億元,壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭,壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本,預期市場若有好的標的壽險將持續投資。

 


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