【干貨】“3·30”兩大新政深度解讀

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。

同一天，財政部、國稅總局聯合下發了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》財稅[2015]39號文，明確“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

3月30日的房貸和營業稅兩大新政引起了各界的廣泛關注。對這兩大新政的背景和影響，中房經聯主席、偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉先生進行了深度解讀。

一、兩大新政的背景及原因

政策從鼓勵首次置業轉向了改善性購房。從今天新出臺的兩個政策來看，令人欣喜的是新一屆政府聽取了行業的意見和建議，把鼓勵購房的重點從首次購房終於轉向了改善性購房。這件事我們跟中央政府反反復復至少說了八遍，終於轉變了。事實上，之前我們即使宏觀調控，首次置業是必須有優惠的，支付比例比較低，稅費也有減免。但是從市場上看到，原來首次置業大約占60%，現在已經不足30%了。

原因是：

首先，首次置業的需求很大程度上已經被釋放，剛剛畢業的年輕人都買房了，再往前提就不現實了。也就是說首次置業的需求已經基本被消耗殆盡了。

第二，改善性購房才是真正能夠帶動市場的因素。因為大多數人改善性購房者，他們對於高檔房的消化能力是有的，他們同時還可以把自己的房子釋放出來。隨著城市核心區域的一些中小戶型的釋放。這些住房設施比較完備，出行比較方便，教育醫療設施也比較好，反而能夠增加二手房的有效供應。

第三，就有點開玩笑了，響應李總理號召，我們要萬眾創新，鼓勵年輕人去先創業而不是先買房子。

此外，改善性購房還有好處，我們跟銀行分析過。銀行最擔心的問題是，買房子以后用現金支付，不按揭了。但是事實上，改善性購房的這些人，大多在35歲到45歲這個年齡段。他們的個人的征信狀況也好，個人的收入的穩定性也好，還有財務實力也更好，銀行把貸款放給他們是更安全的，比剛走向工作崗位的大學生要好一些，而且我相信，改善性購房之后，他們對於下游的比如家具、裝修、家電、社區服務等等的經濟效益貢獻會更大。

另一方面，改善性住房，可以在產業版面調整之后實現人口版面的調整，避免出現大量的睡城、窩城這樣的現象出現。最好就是二手房市場的一買一賣，將人口重新版面。實現在哪里上班就在哪里住房，這樣可以極大的改善大城市的交通問題、污染的問題等……很多方面的問題，都可以由此得到解決。這次無論是稅的問題還是貸款的問題，最大的亮點就是：房地產這個方面，聽取了行業的建議，從原來的鼓勵首次置業轉向改善性購房。

二、政策對市場的作用如何？

我認為，政策僅會刺激宏觀樓市二季度房地產成交放量，價格則變化不大。關於影響的問題，很多同行說房地產的春天來了，我覺得這個不太可能。這兩個政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升。當然也會帶動一些新房。

關於價格，不會有太大的波動。降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年930 到后面的降息、降準等等，在現在的經濟新常態之下，房地產的經濟刺激政策也就兩三個月。會不斷重復打回原形，再來一次，然后又打回原形，然后又再來一次，這就是我理解的（房地產行業的）新常態。

三、為什么不進一步取消二手房買賣個稅？

我想解釋一下，為什么個人所得稅不取消了，為什么不把門檻再低一點？首先，房地產交易的個人所得稅大約三個月以后取消，這次的刺激政策無力以后就會啟動下一個政策。你不能把手里的牌都打光，要先打三張，然后剩下的慢慢用。營業稅的徹底取消，個稅的取消，這之后還有什么辦法呢，那就是第二輪的事了。這個並不是很樂觀。我看到同業很樂觀，但是我覺得也就是影響下二季度的交易量。但是，很快又會打回原形，七八月份就會打回原形了。

四、真正的受益者在哪里？

資本市場真正利好的是房地產中介，而非開發商。貨幣政策調整對於銀行是有好處的。由於銷量會增加，貸款量肯定會增加。很遺憾的是，目前我們國內所有的銀行都不能提供改善性購房人在一買一賣或者多次交易中的現金流的解決方案。改善性購房人原來的房子要賣掉，還有按揭，但是新的房子也要做按揭。其實我們國內的銀行並不真正存在轉按揭服務，常常都是要用買家的首付去贖樓。

我們的銀行體系，對於未來房地產一買一賣的過程中，怎樣幫助業主協助現金流，這點上是很滯后的。另外，這些政策可能會幫助開發商拉一兩個漲停，但是其實我覺得這對開發商的意義沒有對二手房市場的意義大，可能會好一兩天，但是政策對於股市恐怕是反彈而不是反轉。就房地產的版塊來講，不太樂觀。

五、兩大新政的政策方向指向何方？

再一點就是，這個政策是改革的方向。從房地產這塊看，交易環節的收費會越來越少，而持有環節的稅費會越來越多。持有環節高稅，交易環節低稅，造成結果就是流通量會大大地增加，周轉率會大大地增加。

但是遺憾的是，我們資本市場上，純粹做房地產中介的上市公司好像還沒有。無論是持有環節高稅，交易環節低稅，還是存量房市場未來的交易效率越來越好，交易量越來越大，將來資本市場上如果出現中介公司，在出這種政策時，漲的不應該是開發商而應該是中介公司或者蓬勃發展的和房地產相關的平臺的這種公司。開發商漲來漲去的時代應該過去了。