〈房產〉工業廠房領軍 今年全台商用地產交易逼近1300億元

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠。(鉅亨網記者張欽發攝)
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠。(鉅亨網記者張欽發攝)

今年台灣商用不動產市場寫下逆疫情的好成績,商仲第一太平戴維斯統計,2020 年全年大型商用不動產達到 1293 億元,比去年小幅下滑 13%,但仍位居 10 年來第 3 高,僅次去年 1481 億元及 2011 年的 1298 億元。

同時,統計全台土地市場則持續熱燒,建商及保險業的資金挹助及政府釋出大型地上權案激勵下,土地及地上權交易金額累計達 2830 億元,年增 11%,再創歷史新高。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今 (22) 日指出,今年商用不動產及土地市場爲充滿戲劇化的一年,年初因疫情爆發,使原本回穩的商用不動產自用及投資動能雙雙急凍,後續隨著全球經濟因疫情漫延而停擺,訂單及資金回流台灣帶動各類型不動產需求。

中美貿易戰開打以來,科技業及製造業擴大在台布局已邁入第三年,產業結構及設廠佈局策略變化,牽動工業地產發展,廠商跨區遷往用地供給充足區域的意願增加,南臺灣包括台南及高雄有機會藉這這一波趨勢形塑新的產業聚落。

展望明年,多家研究構指出,在出口帶動及 5G 應用下,2021 年台灣經濟成長率將達到 3.5% 以上,科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下,預期 2021 年仍是工業類型不動產領頭迎接量增價穩的格局;投資市場方面,充沛的游資追逐有限的供給,再加低利政策仍會鼓勵自用者轉租為買,辦公室、廠辦及物流倉儲等產品,仍吸引買方關注投入資金。

今年商用地產中前三大交易類型分別為廠房 543 億元、飯店 295 億元以及廠辦 214 億元。隨著中美貿易戰延伸為中美科技戰,台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求,工業廠房躍升為 2020 年交易主力,金額達到 543 億元,占比 42%,比去年增加近 7 成。科技業及製造業購置自用廠房的動能充足,並且有往中、南部分散的趨勢,將帶動台南、高雄等南台灣的產業聚落崛起;另一方面,建商也嗅到這波產業升級需求,積極佈局雙北市具廠辦立體化潛力的區域,購入工業舊廠進行開發,特別是捷運延線且可申請工業區立體化方案之地區,例如土城、三重及新莊等地區。

有別於商用不動市場對於疫情發展敏感,今年上下半年買氣有明顯落差,近 7 成 5 的交易集中在下半年疫情穩定後;土地市場交易則相對不受疫情影響,建商仍是土地市場最大宗買方,購地金額達到 1691 億元,但若進一步觀察,建商今年度購地金額比去年度減少約 17%,主因除了連續二年大量補進土地庫存,接下來購地量能將逐步回歸平穩;另外,土地價格高漲再加上建築成本上升,也影響建商土地評估速度。

在市場投資人方面,保險業則成疫情下商用不動產及土地市場的重要支柱,受到全球經濟前景不明,國際股匯市波動大,保險業資金轉進穩定且具固定收益的不動產市場,合計保險業今年度投入商用不動產及土地 (含地上權) 金額達到 1122 億元,比去年成長 1.84 倍,為繼 2012 年以來的新高。

從近年保險業的投資佈局可發現,台灣收益型不動產的租金投報率下滑再加上適合投資標的有限,數家保險業紛紛透過標購公部門地上權方式參與商用不動產開發,今年度開發型不動產占比達到 66%(742 億元),藉由購入土地或地上權自建自營,以提升資金運用效率。


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