銀行為何搶做房貸流血生意？「購屋生態圈」打敗低利痛點

文●韓化宇

房市熱騰騰，銀行的房貸業務利率卻是砍到流血又見骨。流血的生意，為何銀行仍搶著做？

央行統計顯示，象徵房市買氣的房貸餘額 8 月達 7 兆 7 千億元，年增率 7.1％，創歷史新高。

但央行降息、全球資金寬鬆，台灣的房貸利率在谷底徘徊，5 大行庫新承作的房貸利率從今年初 1.62％，跌至史上最低的 1.35％（5 月），之後維持在 1.359％。扣掉銀行資金成本約 0.7％到 0.9％，利差所剩無幾，各銀行幾乎忍痛在做。

至於壽險公司，因資金成本高達 2％，使壽險房貸的「二哥」富邦人壽在 9 月宣布退出房貸市場，以免做一筆、賠一筆。

鍾情房貸業務，因風險較低

不過，有貸款需求的購屋者別擔心未來選擇變少，許多銀行依然鍾情房貸業務。因為相較於企業金融貸款，房貸有不動產做為擔保品，風險相對低。

金管會銀行局長莊琇媛分析，雖然企業也能以廠房、設備做為擔保品，但跟房地產相比，銀行不易正確評估其價值。此外，銀行對沒有信用評等的企業放款，需要計提百分之百的風險權數，將加重銀行增資的壓力。

另一個重要原因：房貸在所有貸款業務中，最能扮演起「粽子頭」或「火車頭」的角色。

以民營銀行房貸業務龍頭中信銀行為例，該行的房貸客戶其 AUM（由銀行管理的資產規模）是一般客戶的 4 倍。意思是，一名消費者在該銀行辦房貸，後續會延伸其他金融服務需求，例如買基金、買保單、辦外幣存款等。

數位平台一條龍拉高效率

因此，在利差薄如紙的環境下，銀行競爭房貸業務的決戰點，是「數位平台化」。

首先，數位化可大幅提高找房、買房、申辦房貸的效率。以往民眾購屋最大痛點，就是奔波勞頓，除了找房仲、找代書，還要到銀行申請房貸，申請完又要花兩週等銀行回覆。現在，透過房貸數位平台，可利用地圖功能找物件，相中標的後，直接查詢實價登錄的房價、可獲得銀行多少貸款額度、試算每月還款金額，最後在線上完成貸款申請。

換言之，所有流程都可在平台上一站完成，這是銀行企圖打造的「購屋生態圈」。從 5 年前率先推出數位房貸的中信銀，到如今兆豐銀、永豐銀等也都跟進。

去年 9 月到今年 8 月，中信銀透過「i 適貸」等數位管道的新承作房貸量，較前年同一段時間大增 7 成，且該行所有房貸申請案中，有 43％是線上申請。而過去以外匯及企金業務為主的兆豐，近年猛攻房貸業務，其「房貸 e 把兆」上線 1 年半，房貸核准額度已超過 60 億元，是公股銀行跑最快。

但，許多人把房貸平台當成單純的查詢工具，查完資料就離開，用戶真正轉換成貸款者的「轉換率」，平均只有 3 成到 4 成。為了克服這點，中信採取「減法」策略，讓民眾只能查到銀行對房屋的鑑價金額，查不到實價登錄的房價，反而有助提高轉換率。

減少人力，降低營運成本

中信銀行支付暨消金產品處處長陳德風舉例，一棟房屋的實價登錄價格為 1 千萬元，但銀行對這棟房屋的鑑價只有 900 萬元，若自備款兩成，代表銀行只願借 720 萬元。「民眾就會 argue（爭辯），說實價登錄明明是 1 千萬，為什麼你說只有 900 萬？」結果平台功能越齊全，反而降低貸款意願，因此關鍵在於，認清銀行要服務的是辦房貸的客戶，不是想買房子的人。

兆豐也在數位化時遵行「減法」，以前紙本申請房貸有多達 40 幾個欄目要填寫，行員還要將內容輸進電腦，耗時耗力，因此建置平台第一步就是大砍欄位，「我們一項一項檢討，把對核貸沒有幫助的欄位剔除，像是配偶欄、任職經歷欄等，」兆豐銀行消金業務處副處長林鈺涵說。

「以前申請房貸，客戶可能要等兩個禮拜，現在最快不用一個星期就可以回覆了，」該行消金業務處長梁炳森說。

銀行積極打造數位房貸平台，另一個戰略意義，就是降低靠人力的營運成本，以適應長期的低利率環境。

陳德風觀察，高自主性是數位原生世代的一大特性，喜歡自己上網辦手續，不假他人服務。中信的房貸數位平台用戶，40 歲以下占 51％、7 成客戶是首購族，讓銀行更能藉此擴大客群。

「存放利差縮窄是改變不了的，唯一能改變的，就是減少作業成本。」莊琇媛說，國際大型銀行也都是透過數位化，力求降低營業成本。

數位化之後的房貸業務在大數據、AI 加持下，讓銀行能掌握客戶的「數位足跡」。譬如，信用卡客戶在房貸數位平台上，密集查詢台北市大安區的房子，銀行即可推測，他近期有買房需求，便能通知大安區的分行主動與客戶聯繫。

因此，與其對低利環境叫苦，金融數位化時代的新想像，才是更值得積極掌握的未來。

※本文由商業周刊授權刊載，未經同意禁止轉載。精彩全文，詳見《商業周刊》1716 期。

來源：《商業周刊》 1716 期

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