【三月全球不動產回顧與展望】中美漲勢突出，基本面及政策面給力

中國政府三月底推出房市利多政策，帶動中國不動產類股漲勢強勁，而聯準會決策官員於三月利率會議調降年底聯邦基金利率預估，市場揣測聯準會將不急於升息，加上美國房市數據轉佳，一月標普/凱斯席勒綜合20房價指數創去年九月來最大漲幅，挹注美國不動產表現。然而，香港零售數據低迷衝擊零售業不動產商獲利，而今年來漲勢強勁的歐澳不動產回檔，三月份全球不動產指數於高檔震盪，統計富時歐洲/美國不動產協會已開發國家指數三月份小跌0.18%，累計今年來仍有4.17%漲幅(表一，彭博，截至2015/3/31)。

富蘭克林證券投顧表示，展望未來，聯準會將視經濟表現採取緩步升息步調，加上歐日央行仍在積極印鈔，且中國與澳洲仍有降息降準空間，全球低利率環境延續，有利於推升不動產需求成長，進而帶動租金成長與空置率下滑，目前全球主要國家不動產市場景氣循環仍處於上升階段，建議投資人以全球不動產產業型基金參與區域輪漲投資機會。

美國緩步升息有利不動產中長線投資前景

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金(基金之配息來源可能為本金)經理人威爾森．邁吉表示，即使聯準會今年將啟動升息，預期升息步調將會很緩慢，雖然不動產產業對利率敏感度較高，但利率變動未必完全為負面影響，若拉長期間來看，利率上揚對REITs整體影響是正面的。因為若在非突發或極端的升息情況下，利率上揚反映的是經濟健康成長，跟據歷史經驗來看，美國REITs在此環境下能受惠於就業、消費者支出以及房地產需求提升，多有不錯的表現。

富蘭克林證券投顧表示，統計1994至2013年間美國十年期公債殖利率波段上揚超過100個基本點(1%)的情況共出現九次，平均上揚147個基本點，美國REITs在這些期間平均報酬率為11.5%，且當中有六次為正報酬(註1)。

邁吉指出，美國就業市場強勁將帶動不動產需求增長，預估美國REITs今年營運現金(FFO)成長率為8.6%，高於史坦普500指數企業盈餘成長率8%(高盛，3/13)，對美國不動產產業基本面展望抱持正面看法，因此現階段以美國為核心配置，比重逾五成，囊括商辦、住宅、購物中心與工業等次產業布局。

利多政策帶動不動產需求增溫，歐亞不動產有利可圖

富蘭克林證券投顧表示，中國人民銀行與政府相關部會於三月底推出一連串房市利多政策，包括首套房(公積金)與二套房最低首付比例分別降至20%與40%，個人出售不動產免徵營業稅之持有期間門檻由五年降至二年等措施，刺激力道超越市場預期，有助於提振房市需求與供給成長，摩根大通(3/31)估計二套房交易量將增加15%，而有5%首度購買房產者也可望受惠此房市政策。

邁吉表示，歐亞地區利多政策可望吸引資金進駐不動產產業，除了中國放寬房市措施外，日本將於2020年舉辦東京奧運，將加速政府推動都更及基礎設施建設，加上日本央行實施QE政策、退休金投資基金改革的資金效應，預估至2016年底估東京中心商辦租金成長率將加速至10%(瑞士信貸，3/24)，今明兩年東京商辦空置率預期將持續下滑，看好日本不動產類股投資前景。

歐洲方面，邁吉指出，在歐洲QE政策帶動下，歐洲經濟數據明顯轉佳，歐元區二月失業率降至11.3%，德國三月失業率則下滑至6.4%、創歷史新低紀錄，而英國經濟穩健復甦，去年第四季GDP年成長率上修至3%，連續八季正成長，基本面與就業市場改善可望持續帶動整體不動產產業需求。現階段於歐洲採取多元佈局策略，廣納英國商辦、法國零售、德國公寓型REITs，以及可望受惠全球景氣復甦的旅遊觀光型REITs。

註1：花旗，富蘭克林坦伯頓基金集團，美國REITs根據富時歐洲/美國不動產協會美國REITs指數，報酬率含價格變動與股利，平均殖利率變動為殖利率總變動值除以期間數，資料期間為1994至2013年。

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