房貸降息想轉貸先做五大評估 以免省了利息卻花更多成本

房貸降息想轉貸先做五大評估 以免省了利息卻花更多成本。(圖:shutterstock)
房貸降息想轉貸先做五大評估 以免省了利息卻花更多成本。(圖:shutterstock)

配合央行央行降息及政府紓困,各銀行房貸紛紛降息,大搶轉貸商機,不過,民眾若想要轉貸,別忘了先重新鑑價、貸款違約金、轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等 5 大問題,以免省了利息卻多了更多轉貸成本。

台灣央行在今年 3 月中宣布降息 1 碼後,各家銀行也跟隨著央行腳步,調降房貸指標利率 1 碼,而為了配合行政院擴大紓困,公股銀行更全面將貸款 1000 萬元以下額度的自用住宅房貸利率大減 2 碼(其中 1 碼享半年期優惠從 4 月 1 日至 9 月 30 日),房貸利率可說是殺到見骨,吸引房貸族考慮讓房貸「搬家」,透過轉貸尋求更低的房貸利率。

以 8 大行庫限定半年的房貸降 2 碼方案來看,1000 萬元的貸款比起其他民營銀行,半年可多省 12500 元的利息(1000 萬 x0.25x1/2),平均每月省 2083 元利息。但此優惠只有半年限定,若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息,就不一定適合轉貸。

此外,民眾若想轉貸,最好先對房屋價值重新鑑價,因為通常房屋價值會隨著屋齡增長而下修,比如原本 2000 萬元的房子,現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值 1800 萬,假設 2 年前貸款 8 成可貸 1600 萬元,現在轉貸也想貸款 8 成的話,可貸金額就會只剩下 1440 萬元。

更重要的是,申請轉貸有許多轉貸成本的問題,其中,若當初貸款時有綁約,則原貸款銀行會收取違約金,計算標準各銀行不同,大部分綁約期限約 2~3 年。舉例來說,小亨向 A 銀行申請 1500 萬元的房貸,繳了 1 年後房貸餘額剩 1450 萬元,第 2 年想轉貸至 B 銀行,A 銀行要求付 0.8% 的違約金,那就得付 11.6 萬元 (1450 萬 x0.8)。

除了違約金,一般轉貸到新銀行還要房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等成本,另外還要再額外支付代書代辦費及代塗銷費,這些零零總總的費用加下來恐怕也要上萬元。

其實,考量要不要轉貸是一個數學問題,因為每個個案情況皆有所不同,如果覺得轉貸成本太高,民眾不妨主動與原銀行爭取調降利率,不過要跟原銀行打交道,就必須本身信用良好,包括與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入 (例如扣繳憑單)穩定的話,利率調降的成功率就會較高。


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