疫情之下的最美交易 會是放空美國「商用不動產」?

疫情之下的最美交易 會是放空美國「商用不動產」? (圖:AFP)
疫情之下的最美交易 會是放空美國「商用不動產」? (圖:AFP)

隨著新冠肺炎 (COVID-19) 疫情影響下,美國各地大型購物商場已開始陸續出現營運困難,華爾街禿鷹們也暗中地在對「商業不動產」進行放空,素有「華爾街狼王」之稱億萬富翁卡爾伊坎 (Carl Icahn) 也加入了放空行列,伊坎 上週在接受美媒採專訪時表示,放空美國商業不動產將是一筆最美交易。

由於美國疫情險峻,而在各州的封城措施之下,已迫使許多零售商場關閉,一些零售商店沒有向房東 (如 Wilmorite) 付租金,其中 Wilmorite 便缺收了 4 月到期約 82 萬美元租金,根據下圖所示,具全美 3 月與 4 月租金回收率來比較,4 月僅收取較上月的一半金額,顯示大型購物商場完全處於景氣寒冬之中。

3 月與 4 月全美購物商場租金回收率。(圖: Bloomberg)
3 月與 4 月全美購物商場租金回收率。(圖: Bloomberg)

隨著購物商場逐漸出現營運困難,也吸引了華爾街也開始針對商業不動產進行佈局,其中追蹤 25 檔商業不動產抵押證券的指數「CMBX 6」,更是華爾街禿鷹們首要的狙擊標的。

在不動產證券投資中,多數以商業抵押貸款證券 (CMBS) 為主要交易標的,而 CMBS 是指銀行以商業地產抵押貸款為基礎,並以其未來收入償債而發行的產品,其中 CMBX.6 則商業地產以大型商場為主,其中 CMBX.6 包含的 2.1 億美元貸款為商業資產 CMBS 中規模最大。

不過,CMBX 相關交易在 2017 年便已開始受到關注,當時德意志銀行 (Deutsche Bank AG) 和摩根士丹利 (Morgan Stanley) 等開始建議放空,主因於早先零售商便受電商的步步進逼,紛紛申請破產;而在今年新冠肺炎 (Covid-19) 疫情影響下,大型購物商場營運難度又再次增加,故針對 CMBX 的放空交易又再次熱絡。

根據國際掉期和衍生品協會 (ISDA) 的數據,截至 3 月 20 日,市場投機者在 CMBX 6 中 BBB 等級的債券中已放空了 94 億美元,其中垃圾等級債則放空了 23 億美元

億萬富翁伊坎也參與了放空行列,伊坎上週在接受採訪時表示,以風險與報酬的角度而言,這是一筆美麗的交易。

伊坎的空單將鎖定信用違約交換 (CDS),也就是作為企業辦公室、購物中心不動產抵押貸款的擔保資產,伊坎表示,2012 年購物中心借貸了龐大貸款,他預測購物中心等的不動產抵押貸款將因為營運壓力而違約,進一步衝擊銀行收款以及 CMBX 指數。

(本文不開放合作媒體轉載)


延伸閱讀