租不如買  投報率至少2.3%  帶動台北商辦熱  

近幾年商辦市場租金上漲、產品供不應求，甚至出現建商投入興建商辦產品，讓商辦市場出現一片樂觀榮景；專家分析，近年適逢辦企業辦公室「以新換舊、化零為整」的過程，加上租金不斷上漲，開始讓企業用戶感覺租不如買，加上投資報酬率動輒 2.3% 以上，都是帶動這一波商辦熱的主因。

據第一太平戴維斯統計，今年至 12 月 10 日，大型商用不動產交易總額達 1428 億元，年增率高達 35%，大型土地及地上權交易金額達 2536 億元，年增 62%。從需求面來看，自用辦公需求將是成交主力。

其實這波商辦熱，從 2018 年就已經開始；如台塑集團為因應敦北總部大樓的都更計畫，斥資 187 億元購入大內科全新完工廠辦，成為今年度最大單筆投資記錄；其次是元大商銀以 82.01 億元得標元空軍俱樂部地上權案，加上陽信銀行以 76.5 億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案、玉山銀行以 60.9 億元購入冠德敦北地上權辦公大樓預售案。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「可以觀察出，連過去保守的銀行，在商用不動產總部大樓需求強，他們總價買得起、購買單價破區域新高，連地上權都買，就可以看出市場趨勢轉向。」

仲量聯行董事總經理趙正義認為，A 辦空置率低、甚至 B 辦也在 5% 以下，帶動這波商辦熱並不是外資企業進駐，而是內需企業面臨的換屋潮所致。根據仲量聯行調查，目前北市 A 級商辦面積近 70.5 萬坪，其中屋齡在 10 年內面積僅 24.58 萬坪、占比約 35%；反觀屋齡超過 25 年將近 30 萬坪、占比近 40%，比率最高。供不應求的案例，信義區南山廣場提供 6 萬坪的商辦空間，但淨需求已達 5 萬多坪，換屋需求可見一斑。

第二個原因是企業將散在各地的辦公室集中，以及辦公司朝向空間優質化、打造更多休閒共享空間，以符合現今的辦公室趨勢， 趙正義分析：「這三個原因都讓商辦租金持續上漲。」趙正義直言，台灣的商辦不僅需求不夠，20 年來的 A 辦租金從單坪 3000 元下滑至 2850 元，僅有香港的 1/3 至 1/4，因此這一波熱潮變先從租金開始反映。

黃舒衛進一步分析，買方開始感覺租不如買， 2018 年這些大的交易案，刺激供給面，「建商有感於豪宅賣不動，但商辦不需要太多行銷費用、不但預售賣的快、而且一次可以賣整棟，」例如華固與地主合建的「亞太置地」大樓在預售賣給國票金、成交 9 成以上。「再看信義計畫區『統一國際大樓』標售單價 158 萬元，但信義計畫區要破 200 萬元並不容易，作商辦投資回報率高，一般都 2.3%、2.4% 以上，比一般豪宅不到 2% 看來更划算。」