【國泰投顧】基本面及低利環境支撐環球不動產市場

※來源:國泰投顧
不確定性環境下 應提高投資組合的防禦性

面對中美貿易戰的紛擾,多項經濟數據下滑,市場不確定性大增,在風險趨避氛圍上揚的環境中,穩定性較高的不動產證券化信託基金 (以下簡稱 REITs) 受基本面良好及低利條件的支撐,股價表現逆勢突圍,第三季 FSTE EPRA Nareit 全球已開發不動產指數交出 4.9% 的表現 (美元計算,以下同),各區域來看,北美地區表現最為突出,第三季上揚 7.5%,亞洲則受到香港(下跌近 14%) 抗爭活動的衝擊而下跌 0.5%。

  今年以來截至 9 月底,全球不動產指數約有二成漲幅,北美、歐洲、亞洲分別上漲 25.6%、13.5%、14.8%。受到貿易戰導致全球主要經濟體成長力道放緩,國際貨幣基金 (IMF) 在 10/15 發表世界經濟展望報告,再度調降今年全球經濟成長率預測至十年來最低,為連續第五度下修。國泰投顧建議,不確定性環境下,應提高投資組合的防禦性,納入 REITs 會是相當不錯的選擇。


■各子產業之折溢價幅度差異大
    根據 S&P Global Market Intelligence 針對美國 152 檔 REITs 的統計,截至 2019 年 9 月底,股價與持有物業淨值之間呈現 2.3% 的折價,已較 8 月底折價 7.2% 縮窄。細究各子產業,醫療保健類股為溢價程度最高者,幅度達到 28.5%;而區域性賣場、林木、飯店三個類股,目前折價幅度均超過 15%;受到線上零售的競爭而節節敗退的區域型賣場類股,折價幅度達到 38.9%。摩根士丹利投資管理指出,各公司面對不同的折溢價幅度,所採取的策略也不同。像是溢價幅度大者,因為股價表現強勢,故業者多利用此時向市場發行新股,用以購買資產進行擴張;而股價相對物業淨值呈現折價者,則藉由股票買回來減少折價的情形。像是經營美國紐約市精華區辦公室為主的 SL Green 公司,從 2016 年 8 月起就開啟庫藏股買回計畫,其目標是縮小股價與持有物業之間的折價;今年 9/9 為止,該公司已買回價值 19.7 億美元股票,佔已發行在外股數的 19.1%。

  摩根士丹利投資管理表示,企業除了買回股票外,銀彈充沛的私募股權基金,直接買入折價公司持有之物業,或是私有化下市,將有助改善這類公司之評價及折價狀況,目前可能需要等待時間發酵,當價值投資再度抬頭,投資人重新重視折溢價的狀況時,大幅折價企業將重回投資人懷抱。


■零售業負面消息多 優質業者股價應已反應最壞狀況
    摩根士丹利投資管理指出,手機購物及電子商務盛行,使得去年及今年美國零售店家關閉的總面積超過 2008~2009 年金融風暴時期。其實大型賣場 REITs 業者,資產品質也有良窳之分,A 級業者的同店淨營業利益率仍維持正成長,而較次等的 B 級和 C 級業者則是呈現衰退。另外,以 A 級業者的隱含租金收益率與美國 10 年期公債殖利率相減得出的利差來看,目前的水準逼近金融風暴時期,顯然市場對該類股已過度恐慌。

  歐洲的零售類 REITs 業者也處於股價不受青睞的情形,摩根士丹利投資管理進一步分析,由債券市場來看,投資人認為歐陸零售業是很不錯的,像是 Unibail 公司在 2009 年發行價值 5 億歐元的 7 年債,票面利率 4.625%,而今年 6 月發行 5 億歐元的 30 年債,票面利率僅 1.75%。但從股票市場來看,今年以來投資人視零售類 REITs 公司為毒藥,使得其股價不振,歐陸零售業 REITs 股價其實已反應出經濟衰退的最糟狀況,目前十分便宜。

展望後市,國泰投顧建議增加像是 REITs 這類具備穩定收益的商品至投資組合中,在未來市場波動行情中,能藉由其穩定收租之特性,抵禦部分景氣下行之風險,而利率走低已是不可避免,REITs 高股利之特性,未來可望形成股價之支撐。

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