〈房產〉網路待售套房44%賣超過一年 信義區小套房最難賣

在高房價市場壓力之下，近年有相當多建商規劃以小宅產品為銷售主力，大量的套房與 2 房產品競相上市，但房仲業者統計發現，至昨日止，全台套房 (1 房) 產品，有 44% 已經賣超過 1 年還賣不掉。

此數據顯示，網路上套房產品滯銷狀況，遠高於 2 房的 35%、3 房的 36%、4 房以上的 39%，甚至比大坪數產品還難賣，業者分析，小套房產品去化困難的原因，與銀行對於小套房貸款條件限制有關。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，小套房產品滯銷狀況嚴重的原因先與目前房價高，還有多數銀行對於 15 坪以下套房仍有貸款成數限制脫不了關係。

觀察六都套房滯銷狀況就可發現，確實以高房價的雙北市狀況最嚴重，目前全台套房滯銷最重的信義區及松山區套房，平均售價高達 1801 萬元與 1444 萬元，以 15 坪內套房貸款約 7 成來看，購屋者自備款就要高達 430-540 萬，這對月收入僅約 3-5 萬元，還要負擔房租與基本生活開銷，每年頂多存 10-30 萬的年輕首購族來說，即便存個 10-20 年，可能連自備款都還存不到，更遑論每月還要負擔高於薪資的房貸，也難怪套房產品這麼難賣。

同時，由全台六都的委售資料統計顯示，台北市求售超過 1 年以上的網路待售套房比重高達 55%；新北市也高達 47%。而全台六都套房 10 大滯銷區中，台北市信義區及松山區的網路待售套房滯銷占比甚至都還高達 62%，逾 6 成以上的套房出現滯銷。

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，受少子化影響，近年全台人口成長趨緩，家戶人口數也從 2009 年第 1 季平均每戶 4.25 人，到如今 2019 年第 1 季每戶 3.34 人，民眾住屋需求確實跟以往產生質變，需求坪數與房數都有逐漸縮減的狀況。

另外，目前房價居高不下，民眾因薪資成長有限，更讓首購的民眾往往只能先從套房、兩房等「小宅」入手，只有少部份財力較雄厚、預算較高的換屋客，才會購買 3、4 房的房型。

葉國華也指出，由於民眾對居住空間有一定期待，觀察目前市場各房型的滯銷狀況來看，目前僅有 2 房 (約 20-30 坪) 左右的產品，因「總價與起居空間，恰好位於買方能夠接受的底線」去化較快，若是 15 坪以下的小套房，其實滯銷狀況相當嚴重，銷售期甚至比 4 房等大坪數產品更長。

陳傑鳴指出，目前房市缺乏投資買盤，套房產品已無炒作力道，加上套房因起居空間缺乏彈性、常常不敷使用，目前套房買盤乎只剩明星學區的「設籍」與「置產收租」需求，因此也造成目前套房產品即便總價壓得再低也無法快速順銷。最後，陳傑鳴提醒，套房在空間規劃上坪數較小，採光、通風也較差，加上社區戶數往往較多，人口流動複雜，容易有管理上的問題，進場購買前須多加以評估。