不動產登記后房地產可能會成為“資產壓艙石”

中國房地產在哪個階段最易成為“資產壓艙石”

中國房地產在哪個階段最易成為“資產壓艙石”?財經觀察員吳立對此發表了獨到的看法，《不動產登記條例》將會在新常態下的房地產有何效應，那將是房地產下一階段的事情了。但這個“資產壓艙石”依然很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。同樣也不是人人都能利用。

這個“資產壓艙石” 的道理很簡單，但不是人人都能利用。本文將為讀者分析這其中的最大玄機。

勾勒中國房地產發展的時間簡史，小平同志的南巡講話吹動了改革的春風，也展開了中國房地產發展歷史的巨型畫卷。改革開放三十年，房改二十年，取消福利分房十年。每一個時間節點，都準確地記錄下了中國地產的歷練。

而仔細觀看中國房價的變遷史，我們會發現在超長時段里，房子作為一種資產所具有的抵御通脹的超凡能力。

第一財經日報《財商》中心副主任艾經緯表示，房產作為一種“慢資產”，最終卻表現地“很快”。更重要的是，它很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。這個道理很簡單，但不是人人都能利用。這才是這個“資產壓艙石”最大的玄機。

中國房地產大致分為五個階段:

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

艾經緯表示，官方統計的數據來看，1987年才有全國性的房價統計。1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對於龐大的國民總數，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少?408元/平方米。看起來不高，但相對於當時的居民收入，也屬於不可承受之重。

艾經緯說，雖然一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。

國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節奏

艾經緯說，曾經網絡上熱傳1980年左右的《人民日報》評論“一個普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實如此，1979年~1981年，全國60個城市推行全價售房，但結果很不理想。當時普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價之高可以想象。

買不起，那給補貼呢?1982年~1985年，160個城市及360個縣試點補貼售房，但當時住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。

有準確房價數據記載的是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個價格看起來還比較親民，但算起來也要一個月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。

接下來數年，沒見到房價數據的記載。到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。

1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預訂了250套。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年"安居工程"開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復甦。

90年代初，海南大開發推動了房地產市場的繁榮，上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產泡沫破裂。

到了1993年，房價漲幅加速，海南大開發中的房地產熱潮對此應該功不可沒。而在海南房地產泡沫破裂之后，1994年的房價回歸先前的正常漲幅。

泡沫破裂效應蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行(601398,股吧)推出第一個商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機。

1998年，在新中國短暫的房地產歷史上是一個分水嶺。在連續兩年的北戴河會議醞釀之后，當年7月3日，國務院頒發《國務院關於 進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，核心內容就是從當年下半年開始停止住房實物分配，實行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國范圍內 推行住房分配貨幣化制度。

也就是在1998年，房價的單價躍上2000元。現在回過頭來看，房地產市場化之后，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998~2000年，房價維持不動 甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關係。

艾經緯說，從今天回頭看，房價在2001~2003年還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上出現了房價泡沫的聲音，現在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年—2008年)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。

而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。2004年同比暴漲18.7%，2007年a股牛市之時又同比上漲16.9%，全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口。直到2008年金融危機之時才同比下降1.9%。

第五階段：應急與投機催生房地產大泡沫(2009至2011年)

2009年大規模經濟刺激政策之下同比上漲22.4%，創歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調控，但可惜房價是穩扎穩打。

這是全國的平均數據，14年中房價上漲200%，但在實際生活中，遠不止2倍。而一線城市中，更是遠高於平均漲幅。

關於只是市區的統計數據並不太好找，不過，艾經緯在第一財經日報曾舉過這樣一個例子，從中市區人們可以真實感受到中國真實房價的變化：

中國第一個商品房小區是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進香港寶江發展有限公司投資3600萬港元(當時折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。

1981年建成后，對香港售價為2500~2600港元/平方米，對內售價700元/平方米。(注：當時匯率人民幣約兌3港元)

1998年，廣州市實行房改政策，部分屬於單位福利分房的住戶可以800~1000元/平方米買回房子。東華物業管理公司則以人民幣2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

8年之后，東湖新村的房價開始進入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價漲到10000元/平方米，2013年二手房價則在短短的4年間漲到22000元/平方米。

也就是說，從1981年~1998年17年間，房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價曲線，堪稱完美。

而今年，中國經濟進入新常態，2015年，我們可以預見房地產投資增速雖在下滑，但房地產市場這塊蛋糕依然讓開發商勁頭十足地爭搶，因為可以創新，可以調整業務版面，可以優化資產設定，可以轉型等。

另外，作為政府最重要的資產形式，作為中國居民最重要的財富形式，《不動產登記條例》今年3月1日起落地實施。

《不動產登記條例》將會在新常態下的房地產有何效應，那將是房地產下一階段的事情了。但這個“資產壓艙石”依然很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。同樣也不是人人都能利用。