重磅丨中共中央、國務院:大力發展住房租賃市場特别是長期租賃
※來源:財華社

1大力發展住房租賃市場特别是長期租賃

9月20日,據新華社消息,中共中央、國務院發佈《關於完善促進消費體製機製進一步激發居民消費潛力的若幹意見》(以下簡稱“《意見》”)指出,住行消費方面,大力發展住房租賃市場特别是長期租賃。同時,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

REITs行業研究早期觀點即表示:十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房製度,讓全體人民住有所居”,“租售併舉”將是未來我國房地產發展的主基調,未來五年甚至更長時間内,租賃將逐漸成為我國住房體係重要組成部分。這個過程中,租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實,住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

《意見》的總體目標

《意見》的總體目標為消費生產循環更加順暢。以消費升級引領供給創新、以供給提升創造消費新增長點的循環動力持續增強,實現更高水平的供需平衡,居民消費率穩步提升。消費結構明顯優化。居民消費結構持續優化升級,服務消費佔比穩步提高,全國居民恩格爾係數逐步下降。消費環境更加安全放心。社會信用環境明顯改善,市場監管進一步加強,消費者維權機製不斷健全,重要消費產品和服務標準體係全面建立,消費產品和服務質量不斷提升,消費者滿意度顯著提高。

2近年來國家層面關於住房租賃市場的主要政策

(一)國家層面住房租賃市場政策匯總

(二)代表性政策

1、《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》

2015年1月,住建部印發的《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》指出,政府要建立好租賃信息服務平台、培育住房租賃經營機構、鼓勵開發商將其持有房源向社會出租、鼓勵開發商將存量房轉型做租賃型的養老或旅遊地產、要求推進房地產投資信託基金試點,積極鼓勵和引導國内外資金進入住房租賃市場。主要目的在於鼓勵、支持大力發展住房租賃市場。

積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點。REITs是一種金融投資產品,推進REITs試點,有利於促進住房租賃市場發展,有利於解決企業的融資渠道,有利於增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs,可充分利用社會資金,進入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點,併逐步推開。

2、《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》

2016年2月,《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若幹意見》指出,建立購租併舉的城鎮住房製度;住房保障採取實物與租賃補貼相結合併逐步轉向租賃補貼為主;加快發展專業化住房租賃市場。

3、《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》

2016年6月,國務院辦公廳發佈《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,指導思想為以建立購租併舉的住房製度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體係。支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。發展目標:到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體係,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體係。

提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。

4、《住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部等關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》

2017年7月,住建部等九部委印發《住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部等關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》指出,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,規定住房租賃企業申請工商登記經營範圍統一規範為住房租賃經營;公安部分將住房租賃企業登記租住人員信息接入暫住人口管理信息係統;建設政府租賃交易服務信息平台;加大對住房項目的信貸支持力度;鼓勵住房租賃國有企業閑置和低效利用的國有廠房、商辦廠房等按規定改建為租賃住房;改建後租賃住房執行民水民電;對於落實梳理新建、改建租賃住房項目立項,建立快速審批通道。

加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出台優惠政策,積極支持併推動發展房地產投資信託基金(REITs)。

5、《十九大報告》

2017年10月,十九大報告提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房製度,讓全體人民住有所居。

6、《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》

2018年4月,證監會、住建部印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,明確開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業已建成併權屬清晰,工程建設質量及安全標準符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;物業正常運營且產生持續、穩定的現金流;原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。

優先支持大中型城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。

鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房,併通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房併開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人(原始權益人)開展住房租賃資產證券化。重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信託基金(REITs)。

7、《關於完善促進消費體製機製 進一步激發居民消費潛力的若幹意見》

2018年9月20日,中共中央、國務院發佈的《關於完善促進消費體製機製 進一步激發居民消費潛力的若幹意見》指出,大力發展住房租賃市場特别是長期租賃。總結推廣住房租賃試點經驗,在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

3REITs是租賃租房發展的最佳金融支持工具

(一)十九大關於房地產政策的基調與長效機製

1、十九大關於房地產政策的基調與定位

十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,這將成為未來我國住房政策核心指導思想。在2016年底中央經濟工作會議第一次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”之後,在黨代表大會報告中再次鄭重提出這個提法,這充分說明,“房住不炒”將成為相當長期内黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地產市場健康穩定發展長效機製的核心指導思想。

十九大報告還提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房製度”,表明深化供給側改革,將成為未來我國住房製度改革的重點突破方向。相比十八大報告中所提出的“建立市場配置和政府保障相結合的住房製度”,本次報告中用的是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房製度”的全新提法。再看“租售併舉”,這是這幾年來政府在住房市場方面最為大力推進和提倡的口號,其直接目標是要改善住房市場在租售結構上的失衡,其本質思路也是從調節住房供應結構入手,通過化解供給側結構性矛盾,實現住房市場的有序健康發展。

2、房地產長效機製的内涵與發展方向

房地產“長效機製”一詞在2013年的政府工作報告中首次出現,在2015年4月30日的政治局會議中再次提及。2015年至今,我國房價又經歷了一輪暴漲,2016年12月的中央政治局會議明確提出要加快研究建立房地產長效機製。同年的中央經濟工作會議更首次提出要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財政、投資、立法等手段,加快建立房地產長效機製,既抑製房地產泡沫,又防止大起大落,要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。

(二)租售同權對REITs的影響

目前而言,我國的租售同權還無法達到德國、美國等國家的水平。但在租售同權政策的不斷升溫背景下,住房租賃市場優勢也逐漸顯現,國家政策一方面對相關投資機構施行稅收優惠政策,一方面也積極推進金融助力,支持符合條件的住房租賃企業進行債券發行、不動產證券化等試點工作。簡單的邏輯就是租售同權帶動租賃市場的發展,而租賃市場的發展離不開REITs的助力。

租售同權是構建房地產長效機製以及政府在高房價下保障民生的訴求。住建部等9部委發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知中》也明確指出,加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租併舉製度的重要内容,也是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式,是實現全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

在我國,目前購房的權利遠遠大於租房權利,租售同權意味著“租”的權利要向“住”的權利靠。房屋所有權層面,法律規定購房擁有房屋產權,權利界定非常清晰,而租賃不擁有房屋產權,主要受《合同法》約束,權利界定不夠明晰。由於承租人和出租人的租賃合同法律關係不會改變,租賃權不得超過房屋的所有權。房屋附加值層面,房屋產權、戶籍與公共服務的交叉捆綁使得購房享有的公共服務權利遠遠超過租房,租售同權意味著“租”在公共服務權利上要向“售”靠攏。

毫無疑問,租售同權對人們概念的重塑、對住房租賃市場的影響是深遠的。住房租賃市場因租售同權可穩固根基,住房租賃REITs也得以覓得發展良機。

(三)REITs對培育發展我國住房租賃市場的意義

REITs對培育發展我國住房租賃市場具有以下幾方面的意義:

第一,契合“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。REITs對住房租賃市場的有力推動,將會更新社會對房產的地位和傳統的觀念,其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產生深遠長效的影響,有利於遏止非理性買房、投資房產的情況,促進房地產市場平穩健康發展。

第二,便於企業融資。REITs出現之初的目的就在於集合機構和個人投資者的資金,投資於收益型物業,併獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴格,信息披露規範,專業化運營管理,作為房地產投資較理想的渠道,對社會資本具有吸引力。為此,REITs可成為租賃住房資產投資的重要來源渠道。

第三,幫助規範發展和住房租賃市場。REITs將所籌集的資金收購住房併出租經營,有助於消化住房市場庫存,盤活存量住房併加以有效利用,從而提高資源利用效率和租賃住房市場的活力。通過提高租賃住房運營方專業化的住房租賃運營管理水平,提升用戶體驗,推動租賃住房市場規範發展。

第四,推動房地產金融創新。住房租賃REITs通過專業化管理,為市場提供優質的租賃住房,改變傳統的房地產融資模式,在資產端和服務端都進行優化,也有力推動房地產商的轉型。

來源丨REITs研究中心


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