毛大慶說新事業：一個地產人的wework

近來，關於毛大慶離開萬科，進行創業的訊息已經血洗過朋友圈。但事實上，對於慶慶哥到底在做什么，外界並沒有直觀的感受。

    3月20日，中國房評報導采訪到毛大慶（樓盤），他說進入事業新階段，一個最直觀的改變就是，“以后出差只能坐經濟艙了，看我住在漢庭也不要奇怪。”跟所有創業者一樣，他帶領一支7、8人的隊伍，什么活都要干。

    一個地產人的wework

    說起毛大慶做的創客空間（公司名字已定，但還不能對外公布），總被人冠以中國版wework之類的稱呼。不論別人怎么解讀，毛大慶認為，這仍舊是關於商業地產的事兒。

   “商業地產的變革不是在研究商場怎么提高經營效率，而是整個經營方式和思想的變革。就像歐美國家，一棟樓，這邊是寫字樓，那邊是很多家私人診所。在一個空間里，賣衣服、賣醫療服務、賣教育服務都可以，重點是怎么提高租金回報率？”

    相比甲級寫字樓、以及寫字樓，毛大慶要做的共用式創客空間所面對的客戶的特點是，支付租金的能力稍微差一些、流動性高、企業成長性好。所以，在今年北京（樓盤）市兩會上，他的提案之一就是北京工商注冊改良，允許在一個辦公空間內注冊多個企業，激活創業投資環境。發展創客空間的基礎，是使用北京的大量存量不動產。往那些並未創造出應有價值的不動產內裝入創客資源。

    他的第一波下水的項目就是與接班人，新任北京萬科總經理劉肖合作，使用萬科的存量寫字樓進行的。當然，既然是商業地產，他面臨的依舊是過去的老問題。招租能否招滿，定位是否抓住了市場需求。“萬科的成功就在於只做針對主流人群的項目，盡管利潤沒那么高，但是量大。”

    這一點依舊影響著毛大慶的創業。此前，外界的認識普遍是毛大慶要去做一個針對創業團隊的孵化器，但在此次采訪中，從毛大慶的言語間可以聽出來，他的空間定位更加立體。他按照傳統習慣，把創客空間也分成剛需、首改、再改、奢華等不同檔次。而目前大量來尋找他的客戶，並不是一無所有的初創業者，反而是已經成型的公司，他們相當於首改類的群體。

    “央視周圍有很多小企業，他們送一個片子來審，播出之前，可能有調整，整個修片過程要6個月。但是又不可能去這樣租寫字樓。創客空間以一張桌子為租賃單位，隨時可以check in check out，你有時候人多有時候人少，都可以在這里工作，頻效高，就像餐館也講究翻臺率。”

    據毛大慶透露，目前，在做的創客空間有2、3個，面積都在幾千平米，先在北京做樣板房，再借助有存量資產的戰略合作伙伴，將空間鋪到全國。

   “我不是二房東”

    目前市場上的創客空間盈利模式有多種。有的基於房租利差，即先從房主處租來房屋，包裝后，提價租給客戶，也就是所謂二房東模式。還有一種是基於股權投資，即不收房租，享受入駐企業的未來增長性。還有兩種結合的等等。盡管目前毛大慶對創客空間的具體模式還守口如瓶，但他表示自己絕不是在做二房東。

   “我們會和開發商、房主合作，共同分享企業未來的增長。通過運營，讓房子升值，相當於一個酒店公司。”創客空間對於商業地產來說是新事物，對於金融市場來說也是新領域。目前國內房地產市場和資本市場的對接還太過原始，房地產的傳統模式拿到華爾街去，都沒人愿意聽。但資本對於收益的渴求是真實的。

   “只要業態說得清楚，看得見未來，很多人很多錢都會找上你。”除了徐小平、李開復，目前找上毛大慶的多是國際資金。“一方面是找我，一方面是找我后面的事情。”

   創客空間的成長靠的是空間內培育的企業的成長，不論是vc、天使投資人還是pe，都希望把毛大慶的創客空間當作尋找具有遠大未來的企業的渠道。而這時，房子本身並沒有多大的意義，房子的價值在於它內部承載的內容，這個空間給資本提供了無限遐想。自稱不希望老去的毛大慶說他喜歡跟年輕人在一起做事。雖然已經無法再像年輕人一樣創業，卻可以幫助他們創業。

   “沒準創客空間里走出了幾個喬布斯和出井伸之。”