〈財報〉金字塔頂端預計明年收入漲3% 從美豪宅建商看經濟的利弊

美國豪宅建築商 Toll Brothers (TOL-US) 週二表示，季度利潤增長了 30%，而更強勁的住房需求幫助它以更高的價格出售更多房屋，也證實了最富有的美國人在經濟增長時支出大幅增長。

Toll 執行長 Douglas Yearley Jr. 在與分析師的電話會議上說，公司的客戶用於他們房屋的定制和設計平均增加了 165000 美元。高端零售商如 Nordstrom (JWN-US) 也報告了強勁的業績，另一個表明許多富裕的美國人對經濟感到滿意的跡象。

Toll Brothers 股價週二 (21 日) 收盤上漲 13.82% 來到 39.52 美元。

美國密西根大學消費者調查局首席經濟學家 Richard Curtin 表示，儘管 8 月初美國消費者信心下滑，但在金字塔頂端的家庭中仍然強勁。收入分配排名前三分之一的家庭，佔所有零售支出的一半，都「處於有利地位」。

這類家庭的收入增加，並相信他們的財富將在下一年同樣增加。高收入者預計明年工資將增長 3%，而收入分配中在三分之一尾端的家庭預計加薪幅度僅為 0.5%。

Toll Brothers 表示，預計本財年的房屋平均價格為 835000 美元至 860000 美元，將之前預計的低端價格提高了約 5000 美元。

建築商 Toll 的強勁業績與更廣泛的房地產市場疲態形成鮮明對比。物價上漲、抵押貸款利率上升、以及降低的房屋庫存，已使許多不那麼富裕的買家退出市場。6 月份的二手房屋市場銷售額較去年同期下滑 2.2%，是 6 個月以來的第 5 次同比下滑。

Toll Brothers 最新季度財報顯示：

• 營收增長 27.3% 至 19.1 億美元。
• 營業利潤從去年同期的 1.486 億美元上升至 1.933 億美元。
• 每股純益 EPS 從去年 0.87 美元成長至每股 1.26 美元。

分析師稱，較高的房貸與房價似乎不會阻礙富裕的買主，不像中產階級那樣的受限制。美國聯邦儲備委員會的一份報告顯示，第 1 季度美國家庭淨資產價值超過 100 兆美元，其中大部分集中在高端家庭。

全美房地產經紀人協會 (National Association of Realtors，NAR) 的數據顯示，6 月份超過 100 萬美元的現房銷售額同比增長 7.6%，而從 75 萬美元到 100 萬美元的房屋區塊，銷售額增幅為 6%。

與此同時，10 萬美元至 25 萬美元之間的區塊銷售額下降了 7.1%，進一步證明對於中產階級買家而言，負擔能力挑戰更大。

Toll 的高層在分析師的電話會議上表示，幾乎沒有證據表明利率上升迫使他們的買家在財務上過度的槓桿借貸。該公司第 3 財季的買家貸款與價值比率，從 70% 的典型水平下降至 67%，反而減少了借貸。今年其所有客戶的全現金買家從以往的 20% 躍升至 24%。

與此同時，紐約市 500 萬美元以上住宅的市場已經放緩。公寓銷售量 2018 年上半年較去年下滑 31%。然而，市場的最高端通常吸引外國投資者和超高淨值人士，此放緩並不一定預示著不太富裕的買家遇到了麻煩。

經濟學家將關注週三 (22 日) 的房地產經紀人 7 月成屋銷售數據，以尋找市場方向的中短期玄機。