2018年房市前瞻論壇─房市交易信心解析
※來源:理財周刊

文.莊孟翰

根據最近 ETtoday 所公布之「台灣房市交易信心調查報告」,其主要結論如下:

(1)就買房族而言,未來半年內有購屋計畫 (41.8%),且預期未來半年房價上漲(29%),以居住在中、南部及離島地區,個人年收入在 62 萬至 95.9 萬元(平均月薪 5 萬元以上) 者居多。

 (2) 就賣房族而言,認為目前為買房時機 (35.1%),且未來半年內有購屋計畫 (32.1%),並預期未來半年房價將下跌 (31%)。

 (3)青年購屋計畫:未來半年有購屋計畫網友,以「首購」族 (50.4%) 為主,以購買「新成屋」(69.5%),預算 501 至 1000 萬元 (47.6%) 居多。

(4) 青年購屋要素:購屋時優先考量因素,重要性依序為「周邊生活機能便利」(60.4%)、「價格便宜/買得起」(53.9%)、「房屋坐落地點」(49.0%) 等。

(5)購屋資金:房子為自己購買者,當初買房 (或自備款) 資金來源,56.9%是「自己獨自賺存」,而 43.1%是「配偶/父母/子女/親友資助」。

本文僅就當前市場變化差異,提供參考意見如下:

一、目前是否為房市交易最佳時機?

─現階段究竟是買方市場或賣方市場 

調查結果有 17.7%認為目前為「買」房時機,24.8%認為目前為「賣」房時機,顯示目前房市交易為買方市場。惟如係網友以外族群,看法應該更加保守,而這也正是現階段建商普遍偏重成屋促銷之主要原因,此可由今年五月住展雜誌所刊載台北市、新北市、桃園市與新竹地區公開銷售資訊彙整結果顯示,在 1507 個案當中,成屋占 66%見其一斑。

因此,當潛在購屋者實地勘查銷售現場時,就很容易觀察到大量餘屋促銷景況,例如新莊副都心、淡海新市鎮、桃園青埔、八德等地。其次,如再由房地產廣告數量大幅萎縮,加以依舊強調讓利、贈送車位、裝潢、家電設備等促銷活動,不難了解當前大量餘屋亟待出清之市場現況,從而亦導致購屋者保持保守之觀望態度。

二、為何房價下跌,房租卻逆勢上漲?

─預期房價還會下跌

主要原因在於現階段市場成屋遠多於預售屋,導致原本想要買房的潛在購屋者普遍預期房價還會下跌,而採取「暫租緩買」之觀望態度,成為新增加的支付能力較強的租屋需求者,而支撐住較高的房租。

尤其二、三年前購屋而跌價五十至一百萬元者極為常見,這也正是暫緩購屋而導致推升租金逆勢上漲最主要的原因,影響所及,保持觀望態度似乎也是這類族群在景氣渾沌不明情況下的最佳因應之道。

三、為何中南部購屋需求高於雙北?

─房價漲跌差異,因應長照需要,長輩無餘力資助

這波房價自 2003 年飆漲又回跌以來,雙北市漲幅皆超過 110%,現今即便房價跌幅超過兩成,但對收入有限的年輕人來說,還是很難負擔得起房貸,至於另一副作用便是結婚年齡延長,人口結構隨之改變。

此外,人口逐漸老化,衛福部依據國人的平均壽命和疾病型態等變數推估,一生當中的長期照護需求時間約為 7.3 年,依此推估,一個人所需要支出的費用約三、四百萬元,兩夫妻就需要約七、八百萬元,亦即為因應長照需要,長輩根本無力再資助子女購屋,導致即使想購買的房價在一千萬元以下,往往還是心有餘力不足,此亦可由年輕人的結婚年齡一再延長見其一斑。

四、為何想買房者中南部居多?

─中南部房價所得比、房貸負擔率較低

根據 2017 年第四季內政部營建署之房價所得比統計資訊,全國 9.16 倍、台北市 14.99 倍、新北市 12.71 倍、桃園市 8.14 倍、台中市 9.61 倍、台南市 7.57 倍、高雄市 8.22 倍,其計算基準為中位數房價與中位數家戶所得。其次,如再就貸款負擔率加以檢視,全國 37.58%、台北市 61.52%、新北市 52.19%、桃園市 33.42%、台中市 39.45%、台南市 31.06%、高雄市 33.74%,由此亦可了解中南部想買房者居多之主要原因。

至於另一特殊原因則是中南部長輩傾向在地老化,而比較願意資助子女購屋。

另外,如就六都平均每戶所得收入與三十六坪中古屋換算比較,房價所得比並未如中位數統計那麼高,尤其台南市四.四三倍、高雄市四.五四倍,桃園市也僅四.五九倍,而台北、新北、台中則分別為 14.73、9.56、5.65 倍,主要原因在於中南部中古屋房價偏低所致。

至於如何協助年輕人購屋,建議調整社會住宅政策,除雙北之外,應改以租金補貼與利息補貼為主,尤其是在協助首購過程,亦可將房貸延長至三十或四十年,以拉近房貸本息與租金支出之差距,並儘量以不超過家戶收入三分之一為限;美國四十年固定房貸機制不妨列入參考。

另外,以地上權取代所有權,亦可讓年輕人以較低房價購屋,新加坡模式足供參考。2014 年五月景美捷運站附近之「華固新天地」地上權七十年,售價約市價六成,即是成功的開發案例。

惟 2016 年大幅提高公告地價之後,卻衍生不少購屋糾紛,建議再重新建構可行之運作模式,俾便年輕人購屋另一替選方案。

 

來源:《理財周刊》 929 期
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