新房市場扭曲：500萬「誠意金」成搖號最低門檻

最近幾天，網上流傳一個段子，深圳有錢人揣著數千萬來買房，也只能找個角落蹲一下等搖號。不只是深圳，多個買房搖號城市的樓市開始躁動起來。千人搶百套、萬人搶千套房的現象重現江湖，500萬誠意金成為部分項目最低的搖號門檻。

由於新房實行限價政策，新房和二手房市場發生了嚴重倒掛，存在明顯的套利空間。比周邊二手房價格低得多的限價新房一時間成了搶手貨，引發搶購。其超低的中簽率，中簽即可獲得豐厚收益的屬性，和股市打新極其相似，有網友將這種現象比作“樓市打新”。

多地買房搖號進入搶房模式
500萬誠意金，選房時間2分鐘，中簽率25%，最低1600萬一套，這幾個數字足以證明了5月30日深圳首個搖號項目的瘋狂。

作為深圳市首個公開搖號項目，海上世界雙璽花園發布了銷售方案，文件顯示，本次銷售采用先審核購房資格，再繳納500萬/套的誠意金，然後公開現場抽簽選房的方式，選房過程由政府主管部門、公證處現場監督。開發商同時規定，每個客戶選房時間不得超過2分鐘。

三期第2、3棟共167套住宅，計劃一次性推出，房屋單價在8.17萬-15.4萬元，包括205平米、287平米、368平米、422平米4種戶型，房屋最高總價達到了6500萬元，最低總價也在1600萬以上。

據媒體報道，項目開盤當天，交付了500萬誠意金的660戶家庭進入搖號選房階段，僅誠意金凍結金額就高達33億元。現場烏壓壓坐了上千名購房者，“感覺像高考，很緊張”一位購房者表示，每個人都在期待著成為那25%的幸運兒。有趣的是，第一位中簽者誕生後回到選房區時，現場竟響起了掌聲。

不單單是深圳，實行買房搖號政策的武漢也出現了供不應求的局面。近日，《華夏時報》記者走訪武漢樓市時發現，一般新房開盤前幾個月就要開始登記、交資料，還需要凍結一定的資產。位於白沙洲的新力城項目即將預售4棟樓，其銷售人員稱，選上房的概率僅為30%。位於四新的招商公園1872六期1、4、7、9號樓於5月28日拿到了預售證，預計推出300套房源，但銷售人員告訴記者，房源與選房數量比例基本在1∶3，目前確定參與選房的就登記了1000人。

早在去年就出台買房搖號政策的成都也面臨著房源不足的窘境。近日，《華夏時報》記者走訪成都樓市發現，很多樓盤開盤即被搶空，多個項目已無房可售。成都高新區融創香璟台項目跟周邊二手房差價已有一萬多，最近的3月31日開盤時，東苑259套房，申請的有7149人，中簽率介於3.26%-3.62%。西苑項目一共229套，申請的有12705人，中簽率只有百分之一點幾。

在搖號選房政策實施剛兩個月的西安，也出現了供需失衡的情況，當地業內人士告訴《華夏時報》記者，最近樓市火爆，搖號的人很多，但中簽率只有10%左右。

杭州買房搖號的火爆場面常常見諸報端，有開發商要求在搖號之前將500萬意向金存入開發商指定的銀行賬戶，去銀行辦理凍結資金業務長隊排出了一公裏。而一些沒有實行搖號選房的熱門城市，選房人數也遠大於房源數量。近日，《華夏時報》記者走訪了惠州部分項目，由於這裏承接了大量深圳外溢的購房客戶，2017年以來房價一路上漲，在政府限制備案價的情況下也出現一二手房價倒掛的現象。惠州新力城新盤價格約1.05萬元／平米，而其周邊價格則達到1.2萬元／平米，一開盤便有很多客戶選房，但仍有很多人搶不到。

巨大利差造成市場扭曲
在房地產嚴格限價機制下，新房價格被嚴格限制在一定範圍內，而周邊的二手房價格卻不受管控，近期價格隨著市場行情增長，就出現了一二手房價格倒掛的現象。在多地出台買房搖號政策之前，市場上還出現了開發商捂盤惜售、炒賣房號、關系戶、號子費、茶水費等亂象。

以深圳海上世界雙璽花園項目為例，最近開盤的房子的價格在8.17萬-15.4萬/平米，《華夏時報》記者查閱鏈家網發現，開發商前期開發的海上世界雙璽二手房的均價已達到了14萬，周邊蛇口片區沿海的二手房價格普遍在10萬元左右。在新房和二手房價格存在巨大剪刀差的情況下，購房者真正成了「買到即賺到」。一位購房者選購了一套205平米、價值1700萬的房子，在接受媒體采訪時表示，「挑了一套最便宜的，我覺得8萬多在深圳買不到什麼房子，這裏相當於8萬多住豪宅。」

新城控股集團高級副總裁歐陽捷在接受《華夏時報》記者采訪時表示，一二手房價倒掛是市場扭曲現象，容易引發價格信號失靈，也會導致購房者追逐價差變身投資者的現象，顯然這是不正常的。因為巨大的利差，購房者群體被快速放大，迫使政府出台搖號政策，但真實合理有效的需求反而被掩蓋，剛需和改善型需求反而可能買不到房。

針對新房市場供不應求的現狀，多地開始實施買房搖號的政策。截止到目前，共有上海、南京、長沙、成都、西安、杭州、武漢、深圳八個城市實行了購房搖號政策。政策要求開發商將全部或者部分房源搖號出售，搖號過程由公證機構監督公證，部分城市對剛需客群做了傾斜。

對於搖號政策對市場的影響，著名經濟學家宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，搖號政策有利於緩解剛需群體的購房壓力，這是這幾個城市出台新房搖號政策的初衷，同時也是吸引人才、留住人才的一個有力手段。

宋清輝同時指出，政策也會給市場傳遞出「供不應求」的信號，容易讓購房者出現「買到即是賺到」的心理，讓更多的購房者想方設法參與搖號。相較於購房者的焦慮，開發商也可能會因為搖號政策，積極性受到一定的影響。

中原地產首席分析師張大偉也表示，搖號可以說是一個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但如果不配套其他政策，只限價、搖號的話，可能會增加暗箱操作的空間。部分城市的萬人搖號放大了市場的恐慌情緒，制造了供需結構懸殊的市場現象，導致市場很多購房者出現誤判。

「目前，市場存在的深層次矛盾，主要是供求關系嚴重失衡、房價上漲預期強烈、新老房價嚴重倒掛、虛實需求快速放大。」歐陽捷指出，搖號本身只是促進公平的手段，唯有增加供應，才能滿足真實、合理、有效需求，才能抑制房價上漲預期，消除市場恐慌和新老房價倒掛現象。

搖號城市“火爆”的市場行情也加速了中央調控收緊的步伐。近日，住建部重申了堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松的態度。另據報道，「五一」前住房城鄉建設部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。5月9日，住建部負責人約談了成都、太原兩市政府負責同志，要求其認真落實穩房價、穩租金的調控目標，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

近日，多地也加強了樓市調控，在原有政策上「打補丁」，嚴防樓市炒作上漲。成都將限購對象由自然人調整為家庭，從需求端進一步加碼；哈爾濱要求主城區內新房3年限售；針對非本地戶籍人員，丹東增加了5年限售、提高首付比例的規定；太原加大了對商品房網簽價格的管控；長春要求商品房成交價格不得高於預售申報價格。

來源：華夏時報 記者 陸肖肖 李未來 於玉金

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