Advertisement2018投資論見2018投資論見

加息對樓價會有何影響
※來源:財華社

昨文說,明年本港樓價的主趨勢是持續上升;但不是說美國的加息周期已經開始了嗎?難道加息不是一項可以遏抑樓價的重大因素嗎?要預測明年的樓價,怎可以完全不說加息的影響。

從理論上來說,加息當然不是一項利好樓市的因素。因為加息會增加資金的成本,而一般人買樓都不會全用自有的資金,而是會借用銀行貸款,以分期付款的方式去買樓,利率上升,可導致每月供款的金額上升,一些收入不多的人更會因此而失去了買樓的資格。這足以降低市場上的有效需求,令樓價受壓。

加息不但對買樓自住的人有負面影響,對投資者一樣有負面影響。因為,利息上升後,投資者對租金的回報率亦會出現更高的期望。如果租金沒法同步上升的話,投資者就會期望樓價出現相應的下跌,以達至他們對投資回報的預期。譬如,投資者原先接受的租金回報率是3%,所以一個年收租24萬元的單位,他願意出價800萬元去買;但現在銀行加了0.5%息,投資者對租金回報的期望亦提升至3.5%,若是租客的付租能力沒法同步提升,仍是每年24萬元,那投資者預算付出的樓價就會變成240,000元÷3.5%=6,857,143元,樓價可能因此而跌超過14%。

然而,以上只是加息在理論上可以對樓價產生的影響,現實世界的環境遠比實驗室裏的複雜。以用家的供樓能力為例,它並不是一條死線,而是有很大的延展能力的。當後市看升的時候,買家就不但會面對資產價格上升的誘惑,而且要面對遲買代價更高的壓力,他就可能不惜節衣縮食去供樓,或者借助父母的能力去供樓。香港人說供樓供得很辛苦已有一段很長的時間,但到今天仍不乏人買樓,可見香港人的負擔能力有很強的延展性。目前看好樓價的人仍很多,這種延展能力將會進一步發揮作用。

以上只是用家的情況,於投資者而言,他們對租金回報率的期望亦不是一成不變的。投資者看回報的時候,不會只看租金回報,他們更會看資產升值。此之所以,在股票市場,派息率低,但股價升的公司一樣會有人買。在歷史上,香港的地產投資者常願意接受一個遠比資金成本低的租金回報率,以換取樓價上升的資產收益。現時,香港物業的租金回報率一般仍高於利息成本,投資者接受更低回報的延展能力依然很強,所以加息不會在短期裏對樓價產生更大的壓力。

再者,現時聯儲局加息的目的並非是為了遏抑通脹,而只是為了正常地反映經濟增長的情況。這和上世紀八十年代初情況很不一樣,當年是通脹失控,非以超高息的手段去降魔不可;這才會殃及池魚,把樓市也拖入谷底。但現在是各國央行都在希望出現通脹,好讓他們有條件把利率正常化。他們想通脹回升,自然不會把利率加到可以遏抑通脹的高度,導致通脹率反而變成了加息的上限。因此,我不認為今次加息會對樓市有很大的殺傷性。因為樓價若果受壓,通脹就更難上升;通脹不升,聯儲局就不易把利率正常化。因此,我預期這一輪的加息對樓市的影響有限。

更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)


留言載入中...