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選購老屋首重海砂檢測與結構安全
※來源:理財周刊

每當重大事故或災害發生,必定引發眾議,最近連續發生數起火災傷亡事件,大都與建物管理與建材隔間息息相關。

文 ‧ 莊孟翰 (淡江大學產業經濟系副教授)

至於十一月二十九日新北市淡水區學府路一棟屋齡約三十年的老舊社區房屋,因一樓店面重新裝修,正進行木工、泥作工程,一輛貨車倒車駛入騎樓,疑因後車斗過重壓毀騎樓地板,出現一個大凹洞,導致後車輪陷在洞裡動彈不得,而再度引起國人對於建物安全的嚴重關切。

首先要留意三十年以上老舊建物之結構安全

其實,這一棟八十四戶的七層東來大廈社區,早在七、八年前就已被劃定為危樓,去 (2016) 年更被新北市府認定為海砂屋,外牆還懸掛著「本棟政府認定危樓,請注意安全」的布條,雖常發生水泥塊掉落、鋼筋裸露等事件,惟大部分住戶仍未搬離,目前雖然有近八成住戶連署自辦都更,卻因少數不同意戶而延宕至今。

由此一案例顯示,雖然政府已於今年五月一日公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,並積極推動都市更新條例修法,看似法令漸臻完備,卻因釘子戶卡關而導致老舊建物都更遙遙無期,殊為可惜。

因此,一般民眾購屋時,首應格外留意三十年以上老舊建物之結構安全,除觀察外觀是否有磁磚脫落之外,對於一般疏於管理維護之公寓大廈公共設施,例如地下室頂板水泥塊掉落或牆角漏水,就是一個最好的觀察指標,其次則是屋頂突出物與各樓層樓梯間窗台滲水,這些最容易露餡的問題,大都是因為早期建案完工交屋未提撥公共基金,各住戶通常也都是自掃門前雪,而各自東補西補,未共同出資大規模整建維護所致。

要求屋主出示「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」

至於這一次淡水區學府路一樓店面重新裝修,導致貨車倒車壓毀騎樓地板事件之啟示,購屋時對於民國八十八年九二一大地震以前所興建耐震強度不足之建物,還應格外留意是否有海砂屋等問題,除室內之外,亦應觀察一樓騎樓是否有裂痕等異狀,而更重要的是,應向屋主或房仲公司索取無海砂或無輻射鋼筋證明相關資料。

至於查詢海砂屋資訊,除可至建築管理處下載「高氯離子混凝土建築物列管名冊」之外,還可要求屋主出示「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」,以瞭解該建物混凝土當中,水溶性氯離子 (CNS3090) 是否超過國家安全標準。

其次,如果都更整合不易而又擔心自家是否有海砂屋安全疑慮,亦可自行委託專業鑑定機構進行檢測,亦即在不破壞主結構體前提之下,牆壁鑽洞採樣,直徑約三公分,深度約八到十一公分混凝土粉末,再以白水泥將孔洞補平,抽取樣本件數通常為三件,依目前法令規定,各樓層混凝土檢測取樣數至少每二百平方公尺一個,每樓層不得少於三個,至於檢測費用大約新台幣五千元左右。

以上所述,大都侷限於自力救濟,其實,最近政府花那麼大的心力修法、立法,並且不斷加碼容積獎勵與租稅優惠,而仍舊無法突破瓶頸,根本原因就在於代拆問題,亦即釘子戶一日未解,都更還是難解!

 

來源:《理財周刊》 902 期

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