【港股解碼】物業代理的戰國時代 看方圓房地産如何笑到最後

過去數年內地樓市相當興旺，多間開發商均錄得逾千億元人民幣的銷售額，其中龍頭發展商之一中國恒大(03333-HK)，于今年首10個月累計銷售額超過4000億元人民幣。開發商獲得理想的銷售成績，除了自身成功的行銷策略外，也要有優秀的代理來協助。因此內地樓市的高速發展，成爲物業代理行業的契機。

目前在內地較具名氣的物業代表商，有來自香港的中原，在香港上市的合富輝煌(00773-HK)﹑鏈家，以及方圓房地産(08376-HK)。其中合富輝煌及方圓房地産均已在廣州發展多年，屬廣州老牌知名企業。

作爲內地一線城市之一的廣州，政府爲防止樓市過熱，在今年3月規定單身人士限購一套住房，同時要求非戶籍社保3年變5年。從今年7月廣州市全月一手住宅成交套數爲4431套，創下17個月新低。加強樓市調控措施將有限控制樓市銷量，有這樣的看法相當合理。內地政府多次表示要貫徹執行「房子是用來住，而不是用來炒」的立場，希望透過調控措施能令樓市更健康發展，對內地樓市長遠發展而言，調控措施可産生正面作用。隨著內地居民逐步消化有關措施後，廣州樓市交投轉趨活躍，從今年8月份開始成交量逐步回升，10月份廣州市一手住宅物業成交量爲6199套，較7月份增加了40%。

廣州市樓市交投量回升，不單對開發商來說有積極作用，對物業代理同樣是産生正面刺激作用。當然物業代理不可能只銷售一手物業，二手物業同樣是其中一個主要收入來源。戴德梁行的報告中顯示，截至2016年若按銷售面積計算，44%已成交的物業銷售是來自二手物業。盡管目前內地不同省市已推出限售令，但隨著居民收入增加，帶動了人民更換物業改善居住環境的需求，二手物業買賣確實是具有相當潛力的。

更何況廣州市爲粵港澳大灣區內主要城市之一，隨著大灣區發展步伐加快，廣州及周邊地區的住屋需求只會有增無減，作爲發起于廣州的物業代理，方圓等公司自然優勢明顯。

從業務表現來看，方圓表現不俗。方圓在1997年開始經營，至今已有20年曆史，是廣州185間物業代理公司中，前16間經營多年且擁有超過10間或以上分店的物業代理公司，可見其實力地位非凡。雖然在2015及2016年，由方圓處理的物業交易數目只占整體市場交易數目的4.1%，考慮到廣州物業代理屬一個高度分散行業，方圓處理的物業數目比例，足以讓該公司晉身當地十大物業代理商之一。方圓的多年經營經驗受到大家肯定，在2013﹑2014年及2016年被《廣州日報》評爲誠信經營中介公司，服務水平得到外界的嘉許。

擁有出色的業務能力，最終得以讓方圓的業績表現理想。2015年該公司來自物業銷售及租賃服務傭金收入爲8560.6萬元人民幣(下同)，在2016年增至9379.9萬元，按年增加9.6%；若只計今年首4個，期內傭金收入爲3861.3萬元，按年增加17.45%，增長速度明顯加快。同時該公司現金水平亦與日俱增，截至2015年底，該公司擁有2724萬元現金，在2016年底時已增至5816.7萬元，公司在財務方面有明顯改善。

至于盈利能力方面，該公司連續兩年純利率均保持在14%以上，保持在一個較平穩水平。雖然該公司在今年首4個月錄得70萬元虧損，較去年同期錄得700萬元溢利有些倒退，但是在今年首4個月方圓將上市開支計及，剔除有關開支，今年首4個月錄得750萬元溢利，反而錄得逾7%增長。

隨著內地樓市持續興旺，物業代理行業發展有增無減，笑到最後的必將擴大規模。特別是物業代理市場相對分散的廣州，規模效益將會更加明顯。

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