香港置業調查：近9成市民感置業困難 逾六成人冀買私樓

特首林鄭月娥早前公佈上任後首份施政報告，房屋政策續成為焦點，包括將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化，以及推出「港人首置上車盤」，針對性為市民搭建置業階梯，相信有助疏導各階層置業需求。香港置業行政總裁李志成表示，現時樓價屢創新高，變相提高上車門檻，細價樓盤源短缺，成交每況愈下，今年中高價物業市場表現更首次超越細價樓，逾1,000萬元至2,000萬元物業佔比亦首度衝破雙位數水平。值得注意，當局有意延長「換樓退稅期」，市場憧憬換樓板塊起動，壓抑已久的換樓需求將會釋放。預期未來大單位落成量不足6%，豪宅將會供不應求，相信逾千萬物業表現有力再上，佔一、二手住宅註冊比率全年可望挑戰兩成半創紀錄新高，而全年樓價增長幅度則看升超過一成。

根據該行第四季「置業意向調查」結果顯示，近九成受訪者感現時置業有困難，僅約23%表示年內有意入市，比例創自2016年次季有紀錄以來7季新低，樓價走勢及房屋供應成為影響入市決定的主要因素。李志成認為，政府在樓市上升週期增加資助房屋供應，無疑為有意置業者提供更多上車選擇，惟政府應隨樓市變化調節政策，例如適時放寬按揭成數及年期等，一旦逆市週期重臨，更應逐步減辣，避免樓市硬著陸。

九成受訪者認為置業困難  樓價最影響入市決定

香港置業營運總監姚偉南表示，香港置業於9月底至10月初，透過網上問卷形式進行第四季「置業意向調查」，成功收集312份問卷。有近57%的受訪者看好今年樓市走勢，惟近九成的受訪者對置業感到困難，71人表示年內會考慮置業，僅佔總數約23%，入市意欲創7季新低。

有四成三受訪者認為（見圖二），樓價走勢是影響置業決定的最主要因素，按季大幅上升約23個百分點，佔比最大。兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素，比例按季升近5個百分點，相信普遍市民觀望房策細節，入市持審慎態度。至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%。

市民料本港樓價續升  大部份欲購私人住宅

是次調查中，近五成七受訪者相信年內本港樓價將繼續上升（見圖三），而預料樓價下跌的佔約兩成七。對比香港置業於第三季進行的相同調查，認為樓價會上升的比例，按季增逾10個百分點，而預期樓價下跌的比例，則按季回落約8個百分點，結果反映普遍市民對後市取態轉趨樂觀。

考慮入市的受訪者中，傾向購買一手私樓的比例錄得連續兩季回升，按季微升約有3個百分點至60%，最主要原因是樓齡新及裝修新簇，各佔約35%及22%。其次是因為新盤定價吸引及有按揭優惠，各佔約20%及13%，屋苑設備則佔10%。調查同時顯示，大部份市民有意購入私人住宅，佔比超過6成(見圖四)，較資助房屋不足4成的比例為高，可見私人住宅市場不乏捧場客。受訪者大部份有意購買價值300萬元至499萬元的物業，佔比最重達46%。

然而，現時樓價屢創新高，物業交投漸由細價樓主導，分流至中高價物業市場。香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料（見圖五），500萬元或以下物業一、二手註冊量比率呈下行趨勢，今年首9個月佔比已跌至39%，創歷史新低，而本港樓價逾500萬元至1,000萬元的物業率先跑出，佔一、二手住宅註冊量比率升穿四成，達41%，更是自1996有紀錄以來首度超越前者。與此同時，逾千萬元或以上物業佔比同樣逐年上漲，當中逾1,000萬元至2,000萬元物業佔比亦首度衝破雙位數水平。此變化相信是因市場上細價盤數量減少，樓價推高變相帶動中高價物業成交量。

市民冀增供應放寬按揭助上車

香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，現時平均每宗一手私樓註冊金額已突破1,280萬元，而平均每宗二手住宅註冊金額亦逾680萬元，令市民難以負擔，故是次亦針對上車措施進行調查（見圖六），發現逾四成受訪者冀政府透過增加供應助市民置業，認為增加資助房屋及私人住宅供應有幫助的分別佔約26%和15%，近22%期望政府可放寬按揭成數，13%冀獲提供首置低息貸款，而取消壓力測試及降低住宅物業印花稅則各佔約9%。

釋放換樓需求看好豪宅市場

李志成對於政府增建資助房屋表示歡迎，預料首階段供應有限，若低於市價出售，客源料與私樓不同，相信短期對私人市場影響輕微。惟樓市週期變動不定，加上供應預期增加，長遠樓價有機會調整，一旦樓市呈下行趨勢，市場上將會出現更多市民可負擔的上車盤，即資助房屋及私樓市場重疊情況會加劇，尤其是細價物業，屆時私人市場與資助房屋之間或出現爭客情況。為免資助房屋供應過盛擾亂市場秩序，政府應適時調節政策，逐步減辣，例如降低住宅物業印花稅、放寬樓宇按揭成數及年期限制，讓樓市成交重回正軌，亦避免細價樓大量湧現衝擊市場。

至於高價及豪宅物業市場，則影響相對有限。究其原因，大單位長遠供應緊絀，截至2017年8月底，實用面積介乎1,076至1,721平方呎的D類及實用面積達1,722平方呎以上的E類私人住宅落成量已降至不足6%（見圖七），再者，豪宅與資助房屋客源有別，加上政府有意放寬現行6個月的「樓換樓退稅期」，重啟二手業主換樓鏈，相信壓抑多時的換樓動力有待釋放，李志成相信，換樓市場板塊起動，高價及豪宅物業表現可看高一線，逾千萬物業一、二手物業註冊量比率有機會由現時兩成提高至兩成半，再創歷史新高。

承接樓市旺勢  第四季新供應逾7,800伙

今年首9個月，一、二手市場表現均優於去年同期，李志成展望第四季，多間發展商對後市仍具信心，料會推出多個項目增加供應，第四季全港有機會推出的新盤單位共涉7,862伙（見圖八）。新供應單位主要分佈在將軍澳、西九龍、港島東區及中西區等多個地區，其中以將軍澳、港島東區及西九龍涉及單位最多，共涉5,437伙。

全年一、二手住宅註冊量料達6.3萬宗

施政報告公佈後，後市明朗化，近期一手成交表現理想，發展商積極推盤，配合按揭優惠及多種付款方式吸引客人，將促使購買力續投入一手市場，維持全年一手私樓註冊量達到2萬宗（見圖九）預測，按年料增逾19%，跑贏二手，二手住宅註冊量則有望達到4.3萬宗，預測全年一、二手住宅註冊量合共6.3萬宗(不包括一手公營房屋數字)，按年升逾一成。而樓價方面，二手樓價反覆向上，今年首9個月已累升近9%，預期全年樓價將升逾一成。

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