專家解讀超高凈值投資者應密切關注的趨勢

中國投資者將其組合多元化

富裕的中國投資者已將投資目標從豪華住宅物業擴展到寫字樓、購物中心和酒店。最新的例子是寫字樓開發商soho中國首席執行官張欣高調合資收購紐約通用汽車大樓。歷經多波中國機構資本外流的初始浪潮后，中國超高凈值人士正在成為所謂“第四波”投資者浪潮的一部分，其中還包括保險公司、中小型國有企業和私人開發商。在向門戶城市和各種優質資產作出大量投資后，中國超高凈值人士已經對於這些市場非常熟（樓盤）悉，我們預期他們將開始在其他商業物業領域追求更高收益。我們將看到他們把投資轉移到倫敦、紐約和悉尼等門戶城市之外的其他地方，並投資到其他主要城市，比如法蘭克福、布里斯班、邁阿密和曼徹斯特。事實上，像邁阿密這樣的城市早已成為富有中國投資者的關注目標，因為那里的公寓價格比上海（樓盤）最多低25%。城市的文化多樣性仍然是一個關鍵趨勢，城市所提供的生活品質也日益重要。這些因素將繼續吸引中國超高凈值人士。

非洲的經濟力量再平衡

開羅在非洲北部的商業影響力衰退，國際企業也意識到它們無法從地處南端的約翰內斯堡來運作整個大陸的生意，於是內羅畢的出現正好能夠填補這一空白。隨著一連串跨國公司的進駐和擴張，內羅畢現在已成為非洲主要城市之一。為此，當地開發商積極建設甲級優質寫字樓，並以含有固定年漲幅的租約吸引著支付以美元計價租金的優質租戶。通常而言，跨國公司認為租金合理，暗示著租金未來尚有健康增長的余地，同時收益率將有所提升，反過來也吸引著全球投資者。此外，新發現的石油和天然氣儲藏正為肯尼亞創造某種程度的能源繁榮，除旅遊業外其所有經濟領域也都在增長，其國內生產總值更是以5.5%的年增幅在攀升。這很大程度上是由中產階級對西方商品和購物體驗的渴望所帶動，他們似乎對政治爭議和恐怖主義活動無動於衷。今年應該會有約180萬平方英尺的一流購物中心在內羅畢開業，新的國際零售商也將首次進駐該地區。

不斷變化的人口和食品消費趨勢

出於多種原因，投資者對農用地的熱情持續高漲。首先，我們來看看人口統計。每個人都要吃飯，且全球人口到2050年將達到90億。投資農用地是迎合此趨勢的一種簡單方式。但不僅僅是供養更多人；這些人還需要更多的肉類和奶制品，這類飲食需要比傳統谷類飲食更多的土地來生產單位能量。第二，有形性。金融危機后，農用地日漸被視為一種對沖通脹的避險資產。根據萊坊農用地指數，英國的農用地價值在過去10年內大漲近200%。第三，給未充分利用的土地增值的能力。對於更多的親力親為型投資者而言，這為他們提供了一個大幅提升資本價值的機會，尤其是在風險預測更高的領域，也是我們的贊比亞專家正在協助許多超高凈值人士投資者實現的目標。

中東經濟和政局不穩定

對於海灣地區來說，去年是動盪的一年。在今年極其積極的開局后，中東持久的政局和經濟不穩定性及油價暴跌都猛烈打擊著當地資本市場的信心。因此，我們已看到在該地區的投資進一步流入國際上穩定且能創收的商業物業。倫敦等主要城市繼續吸引資本，但最近我們看到中東投資者沿風險曲線上移往二級城市、英國地區以及諸如愛爾蘭、德國和西班牙等歐元區外圍市場。而從當地來看，在海灣地區，由於當地股市和迪拜住宅市場的波動性較高，我們預期有著長期租約的商業房地產等資產將從中獲益，尤其迪拜目前仍然是該地區相對安全的避險地。來自海灣六國（特別是沙特阿拉伯）以及印度等國家的投資者興趣愈發濃厚。

對長期租賃的興趣升溫

擁有自己的家仍然是英國大多數人的夙愿之一，但越來越多的年輕專業人士現今在攢錢購置物業的同時，將租賃為一個長期選擇而非權宜之計。這種情況部分是由買房成本日益攀升所造成，但也反映出現代過渡型的生活方式，因為人們更頻繁地換工作並希望能夠自由搬遷住所。這種對租賃物業的需求為投資者提供了一種穩定的回報，因為當租戶搬走時可以輕易找到下一家租戶。英國私人租賃領域的模式也在演變。功能性開發項目通過謹慎平衡公共和私人空間需求使回報最大化。更緊湊且版面高效的公寓使每個開發項目擁有更多單元，但健身房等更好的公共設施及諸如套房浴室和陽臺等更奢華的私人空間設置，則彌補了緊湊型小單元的不足。對於希望資產長期保持安全的投資者而言，倫敦仍然是大熱之選，但區域性城市正在提供更高的收益率，例如將從hs2鐵路中獲益的伯明翰。這些城市平均年凈收益率逾5%。

亞洲投資者對澳大利亞的興趣

    盡管有些評論員稱澳大利亞的商業物業在一定程度上受到亞洲機構和私人投資者需求的持續推動，價格現在已經沒有太多上漲空間，但我認為市場仍然為超高凈值人士提供了機會。雖然目前，悉尼中央商務區的高階物業收益率比擬2007年的谷底水平，但從全球范圍來看，收益率仍然相對居高，並且預期當地融資成本將在2015年跌至歷史最低水平並在“更長時間內保持在低點這意味著物業收益率和融資成本之間的息差正在擴大。這對非中央商務區的二級、郊區和省/州級寫字樓庫存影響最大。由於澳元貶值，跨境資本流動將進一步增加，從而推動銷售額和資產價格向上。租賃市場更積極的前景將與此互補，尤其是東部海岸城市，這些城市由於原來的商業物業被改建為酒店和住宅，因此庫存水平正在下降。