【蔡志雄專欄】只有一戶出租 也要適用新制租賃定型化契約嗎？

新制租賃定型化契約從民國 106 年 1 月 1 日開始實施以來，引起房東普遍的關注，當中規範的應記載及不得記載事項，包括押金、賠償金的最高限額，以及房東不得約定不能報稅，不得約定稅務負擔轉嫁房客，也不能限制房客遷入戶籍，於是又引發房東是否會因為租賃定型化契約實施導致成本增加而調漲房租，也讓房客人心惶惶。

如此攸關房東、房客權益的重大事項，當中有一個前提，也是最重要的一件事，究竟誰要適用新制租賃定型化契約呢？畢竟房東有不同的規模，有的房東擁有上百戶甚至更多出租，有的只有一戶出租，難道也要適用新制租賃定型化契約嗎？

這要簡單講一下為何有定型化契約的出現，這是根據消費者保護法的規定，當交易的雙方一邊是企業經營者，一邊是消費者，當然要特別保護消費者，而所謂的企業經營者就是以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務「為營業」，那麼，中央主管機關就可以擬訂定型化契約應記載或不得記載事項，要求企業經營者遵行。

所以很重要的一點，企業經營者必須符合「為營業」的條件，這也就是內政部在民國 105 年 7 月 11 日新聞稿提到，依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，「並以出租為業」者，均可認定為企業經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規範，但由於國內出租房屋者多以個人房東為主，有關出租為業的認定標準，將再與行政院消費者保護處討論。「並以出租為業」也就是必須符合消費者保護法規定「為營業」的條件，當然要有標準。

但是民國 105 年 12 月 28 日也就是新制租賃定型化契約即將開始實施之前，內政部再度發出新聞稿表示，依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營，而得以應記載及不得記載事項加以規範。由於國內出租房屋多以個人房東為主，推動初期會廣為宣導及輔導，以避免房東觸法。

先前提到「有關出租為業的認定標準，將再與行政院消費者保護處討論」完全付之闕如。

為此我曾經撥打新聞稿上記載之電話詢問，得到只要是反覆實施出租，就算只有一間，也要適用新制租賃定型化契約的答案。最近我聆聽了一場 6 月 23 日所舉辦「推動住宅租賃市場升級座談會 」，向王靚琇地政司長發問，王司長表示，因為租賃類型牽涉複雜，所以有關出租為業無法訂出統一標準，交由各地消保官認定。

所以個人房東，可能是企業經營者而要適用新制租賃定型化契約，但究竟是不是要個案認定。那如果認定不是的話，就不用依循法規了嗎？不，目前「租賃住宅市場發展及管理條例」正在立法當中，其中非具消費關係的住宅租賃契約，例如出租人非企業經營者，或者承租人為企業經營者而非消費者，沒有消費者保護法適用的話就要適用非具消費關係住宅租賃契約，中央主管機關將會另訂定之應約定及不得約定事項。

法律面將租賃關係分成消費關係跟非消費關係，分別適用應記載事項、不得記載事項，以及應約定事項、不得約定事項，想必房客又是一頭霧水。當然，長久以來的制度改變要一步到位有其難度，期許未來能逐漸朝向簡化租屋專法的方向努力，畢竟，以房客的角度來看，租房子都是一樣的，單純化是比較好的。