北京一日兩地王 地價高企開發商“商改住”平衡收支

11月13日，通州臺湖鎮b-07地塊二類居住用地實現出讓，該地塊最終以18.73億元的總價，配建1.2萬平方米限價房的代價為陽光城(000671,股吧)取得。加上原本固定的35000平方米的限價房及41400平方米的自住房，該地塊保障房配建高達88400平方米，占全部建筑規模的比重高達75%，為數不多的純商住宅部分樓面價更是高達3.8萬元/平方米，創造了臺湖區域新單價地王。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來隨著北京（樓盤）住宅用地推出的減少，以及大興房企扎堆“進京”，使得北京土地市場處於“狼多肉少”的境地。為了取得土地維持在一線城市的市場占位，避免在激烈競爭中被淘汰出局，即使是絕大部分均配建保障房的地塊也“決不放棄”。但是由於配建自住房等保障房產品帶來了成本飆升，而商業以及辦公部分又不能帶來快速高額的回報，開發商不得不另辟蹊徑，通過將住宅之外的商業或辦公部分改造為商住公寓出售，以此來平衡整體項目的收支，這也是當下開發企業為了在北京謀求一席之地的普遍做法。

魯能於2014年取得的豐臺石榴莊地塊，其住宅部分全部競建為自住房產品，另外辦公部分則命名為“魯能·釣魚臺美高梅公館”作為商住公寓預計入市，另外同年恒大取得的大興義（樓盤）和莊地塊的住宅部分也全部競建為自住房與限價房，而該地塊剩余商業部分已以“恒大未來城”的案名於11月開盤銷售。而同屬通州臺湖區域的泰禾1號街區、首開萬科臺湖新城·v公館等商住公寓也同樣如此。

另外，另外一宗平谷新城地塊也於同日出讓，該宗地塊是近年來首次出現未設置溢價上線的地塊，另外，該宗地塊也沒有配建保障房及自住房，最終以20.25億元的價格被天利海取得，溢價率接近100%，折合樓面價高達1.5萬元/平方米，創下平谷區住宅用地的樓面價新高。

郭毅分析表示，由於競建配套保障房這種出讓形式，使得市場開始向著低階與豪宅二元主導的畸形模式發展，並且為市場參與者所詬病，因此國土部分在土地出讓方式上也開始尋求新的途徑。而從平谷地塊的表現可以看出，即便沒有配建條件，北京住宅用地市場價格仍然是居高不下，由此也可以看出開發企業對於土地的熱切程度。